Rénover en médina : ce que la loi 22-80 impose, article par article, et comment elle s’articule avec le permis

Tous les guides de ce site sur les médinas, de Fès à Essaouira, renvoient ici. Ils décrivent ce que l’UNESCO protège et qui l’administre ; ce guide dit ce que la loi marocaine impose à un propriétaire, article par article, et comment ces obligations s’articulent avec la procédure ordinaire du permis. Il repose sur le texte intégral de la loi 22-80 telle que modifiée par la loi 19-05, sur le règlement général de construction, et sur les évaluations de l’UNESCO qui décrivent les outils propres à chaque ville. Il appartient au pilier Construire au Maroc et complète l’autorisation de construire.

Quels régimes s’appliquent à une maison de médina ?

La loi 22-80 vise « les immeubles, par nature ou par destination, ainsi que les meubles dont la conservation présente un intérêt pour l’art, l’histoire ou la civilisation du Maroc », qui « peuvent faire l’objet d’une inscription ou d’un classement » (article 1). Au titre des immeubles, elle retient « les monuments historiques ou naturels » et « les sites à caractère artistique, historique, légendaire, pittoresque ou intéressant les sciences du passé et les sciences humaines en général » (article 2). Une maison de médina peut donc être protégée à trois titres : parce qu’elle est elle-même inscrite ou classée ; parce qu’elle se trouve dans un site ou une « zone entourant les monuments historiques » classés, assortis de servitudes (article 13) ; ou parce que les documents d’urbanisme de la médina, plan d’aménagement, charte architecturale, lui imposent des règles.

L’inscription au patrimoine mondial ne crée pas, à elle seule, d’obligation pour un propriétaire : l’UNESCO le dit pour chaque ville, « les mesures de protection relèvent essentiellement des différentes lois pour le classement des monuments et sites historiques, en particulier la loi 22-80 ». Ce sont les textes marocains, et les outils de gestion que chaque ville a adoptés, qui s’imposent.

Qu’est-ce qu’un immeuble inscrit, et qu’impose l’inscription ?

L’inscription « est prononcée conformément à la réglementation en vigueur » (article 3), par arrêté ministériel publié au Bulletin officiel, ce qui la rend rapide. Ses effets tiennent en quatre articles. « L’immeuble ou le meuble inscrit ne peut être dénaturé ou détruit, restauré ou modifié sans qu’avis n’en ait été donné à l’administration par le ou les propriétaires, six mois avant la date prévue pour le commencement des travaux » (article 6). Les propriétaires « sont tenus d’en faciliter l’accès et l’étude aux chercheurs autorisés à cet effet » (article 5). « Des subventions peuvent être allouées par l’administration aux propriétaires d’immeubles ou de meubles inscrits, en vue de la restauration et de la conservation de leurs biens », et l’administration « peut entreprendre, à sa charge, en accord avec les propriétaires, tous travaux visant à sauvegarder et mettre en valeur le bien inscrit » (article 7). Enfin, les immeubles inscrits « peuvent être cédés », mais « cette cession est soumise aux conditions prévues par le titre V relatif au droit de préemption de l’État » (article 9).

Le préavis de six mois est la règle que les propriétaires ignorent le plus. Il ne s’agit pas d’une autorisation mais d’un avis : l’administration dispose de ce délai pour réagir, proposer, subventionner ou, si elle le juge nécessaire, engager un classement. Commencer des travaux sur un immeuble inscrit sans l’avoir donné est une infraction.

Qu’est-ce qu’un immeuble classé, et qu’impose le classement ?

Le classement suit une enquête dont l’ouverture est publiée au Bulletin officiel. Pendant un an à compter de cette publication, l’immeuble « est assimilé à un immeuble classé » ; si l’acte de classement n’est pas publié dans ce délai, « l’enquête est considérée comme caduque » (article 11). « Le conseil communal du lieu de la situation de l’immeuble doit donner son avis sur le projet de classement, pendant la durée de l’enquête. Faute d’avoir été exprimé dans ce délai, il est réputé favorable » (article 12). L’acte de classement « est inscrit sur le titre foncier si l’immeuble est immatriculé », d’office ou à la demande, sans frais (article 19) : un acheteur le voit donc sur le certificat de propriété, raison de plus pour le lire, comme l’explique Titre foncier vs melkia.

Que change le fait d’être dans un périmètre de classement ?

L’article 13 permet de classer « des sites naturels ou urbains » et « des zones entourant les monuments historiques », avec « l’établissement de servitudes qui sont définies par l’acte administratif de classement » pour protéger « soit le style des constructions particulier à une région ou une localité déterminée, soit le caractère de la végétation ou du sol ». L’article 23 en tire les conséquences : « il ne peut être apporté de modification, quelle qu’elle soit, notamment par lotissement ou morcellement, à l’aspect des lieux compris à l’intérieur du périmètre de classement, qu’après autorisation administrative. La délivrance de l’autorisation de bâtir, de lotir ou morceler, par l’autorité communale compétente, est subordonnée à l’autorisation visée à l’alinéa précédent. » Dans « les sites et zones grevés de servitudes non œdificandi, les constructions existant antérieurement au classement peuvent seulement faire l’objet de travaux d’entretien, après autorisation. Il ne peut être élevé de nouvelles constructions aux lieu et place de celles qui sont démolies. » Enfin « toute installation de lignes électriques ou de télécommunications extérieures ou apparentes, est soumise à autorisation ».

Deux précisions. Les documents d’urbanisme « peuvent modifier les servitudes imposées en application de l’article 13 » (article 14) : le plan d’aménagement de la médina peut donc affiner ou alourdir ces servitudes. Et les servitudes qui changent « la destination, l’usage et l’état des lieux » peuvent ouvrir droit à indemnité, mais seulement pour « les particuliers qui ont fait des observations au cours de l’enquête » et dans les six mois de la publication du classement (articles 15 et 16) : d’où l’importance de participer à l’enquête quand un classement est ouvert dans votre quartier.

Et si votre maison est voisine d’un monument classé ?

L’article 28 est le plus concret pour les maisons mitoyennes des médinas : « aucune construction nouvelle ne peut être adossée à un immeuble classé. Les constructions existant avant le classement ne doivent plus, lorsqu’elles font l’objet de travaux autres que des travaux d’entretien, s’appuyer directement contre ledit immeuble. Dans la partie mitoyenne de ce dernier, les propriétaires devront édifier, sur leur propre terrain, un contremur pour supporter les constructions. » Une indemnité « représentative de la servitude d’appui pourra être allouée ». Et « lors des travaux qu’ils effectuent sur leurs immeubles, les propriétaires riverains sont tenus de prendre toutes mesures nécessaires pour préserver l’immeuble classé de toute dégradation pouvant résulter des travaux », mesures que l’administration peut prescrire. Dans une médina où les maisons se portent les unes les autres, cet article peut transformer une rénovation de plancher en chantier de structure.

Comment ces règles entrent-elles dans la procédure du permis ?

Le règlement général de construction admet dans la commission d’instruction, outre les membres permanents, « les administrations dont l’avis ou le visa est requis » par la législation (article 23). Pour une maison inscrite, classée ou en périmètre classé, c’est le service du patrimoine, et son autorisation est, par les articles 22 et 23 de la loi 22-80, une condition du permis. Les villes ont ensuite chacune leur outil : à Marrakech, selon l’UNESCO, « l’Inspection régionale des monuments historiques et sites » est « spécifiquement responsable de l’examen des demandes de permis de construire et d’aménagement et du contrôle des chantiers dans la médina », sur la base d’une charte architecturale de 2008 ; à Fès, « un plan d’aménagement de la médina » de 2001 « réévalué tous les dix ans » ; à Essaouira, un plan d’aménagement et de sauvegarde de la médina approuvé par décret en 2021 ; à Rabat, des plans d’aménagement spécial. Les guides sur Marrakech, Fès et Essaouira décrivent chacun.

Un cas particulier : à Rabat-Salé, les pouvoirs que la loi 22-80 donne aux autorités communales pour les articles 22, 23 et 46 « sont exercés par le gouverneur » (article 59).

Que se passe-t-il à la vente d’un immeuble inscrit ou classé ?

« Toute aliénation volontaire d’un immeuble ou meuble inscrit ou classé, est subordonnée à une déclaration du propriétaire. Est considérée comme nulle, toute aliénation qui ne respecte pas cette condition » (article 38). « Dans les deux mois à compter de la date de réception de la déclaration, l’administration doit notifier au propriétaire sa décision soit de poursuivre l’acquisition aux prix et conditions fixés, soit de renoncer » ; « le défaut de réponse à l’expiration du délai de deux mois vaut renonciation » ; « toute modification apportée aux prix et conditions fixés donne lieu à une nouvelle déclaration » (article 39). Si l’État préempte mais n’achète pas dans le mois, le propriétaire peut vendre aux conditions déclarées (article 40). Pour l’acheteur d’un riad inscrit ou classé, la vente n’est sûre qu’après ces deux mois ou la renonciation expresse ; un compromis signé avant est conditionnel.

Que faire si le chantier met au jour des vestiges ?

L’article 46 vise exactement le chantier de rénovation : « si, au cours d’un travail quelconque, une fouille entreprise dans un but non archéologique met au jour des monuments, monnaies ou objets d’art et d’antiquité, la personne qui exécute ou fait exécuter cette fouille doit aviser immédiatement de sa découverte l’autorité communale compétente », qui remet un récépissé « en indiquant qu’il ne doit dégrader en aucune manière ni déplacer, sauf pour les mettre à l’abri, les monuments ou objets découverts ». Le travail « se trouve assimilé à une fouille autorisée et contrôlée et peut être poursuivi jusqu’à ce que l’administration ait fixé les conditions définitives », sauf arrêt provisoire. « Les objets d’art ou d’antiquité mobiliers découverts au cours soit de fouilles autorisées, soit de travaux quelconques deviennent propriété de l’État. Une indemnité est, dans ce cas, versée au possesseur » (article 49). L’emploi de « pierres et de vestiges antiques » tirés de ruines non classées est lui-même assimilé à une fouille et soumis à autorisation (article 47).

Que risque-t-on ?

« Les infractions aux dispositions de la présente loi et des textes pris pour son application, sont punies d’une amende de deux mille à vingt mille dirhams. En cas de récidive, le délinquant sera condamné à une amende qui ne pourra être inférieure au double de celle précédemment prononcée, sans toutefois qu’elle puisse dépasser quarante mille dirhams » (article 52). Surtout, « les infractions aux articles 22, 23 et 28, le non-respect des servitudes instituées en application de l’article 13 sont sanctionnés dans les conditions prévues » par la législation de l’urbanisme (article 53), c’est-à-dire, aujourd’hui, par le régime renforcé de la loi 66-12 décrit dans le guide sur le cadre légal : arrêt de chantier, remise en état, démolition. Les infractions sont constatées par les officiers de police judiciaire, « les agents de l’administration chargée du patrimoine », les architectes et techniciens de l’urbanisme habilités (article 51), et « il est institué au niveau de chaque préfecture et province » une « commission de contrôle du respect des dispositions de la présente loi » (article 51-1). Les amendes de 1980 sont faibles ; les sanctions d’urbanisme ne le sont pas.

Qu’est-ce qui change avec la loi 33-22 ?

Le gouvernement a adopté en novembre 2024 le projet de loi 33-22 relatif à la protection du patrimoine, destiné à « renforcer les dispositions prévues dans la loi n° 22.80 » et à aligner le droit marocain sur les conventions de l’UNESCO. La Chambre des représentants l’a voté à l’unanimité en février 2025, la Chambre des conseillers à la majorité le 6 mai 2025 ; le texte, amendé, devait « repasser à la Chambre des représentants ». Parmi ses apports, la création du « concept d’ensembles historiques composés de biens immobiliers groupés, bâtis ou non, présentant un intérêt par leur caractère architectural, leur importance historique ou leur singularité, tels que les médinas anciennes, les cités disparues, les villages, les ksour et les kasbahs », un registre national d’inventaire, et un volet sur le patrimoine immatériel. Pour un propriétaire de médina, la notion d’ensemble historique donnerait une base légale propre aux règles que les chartes et plans d’aménagement portent aujourd’hui par l’urbanisme. Au moment où nous écrivons, nous n’avons pas trouvé trace de la promulgation : les articles cités ci-dessus restent ceux de la loi 22-80 jusqu’à publication du nouveau texte au Bulletin officiel.