الترميم في المدينة العتيقة: ما يفرضه القانون 22.80 مادة مادة، وكيف يندرج في الرخصة

كل أدلة هذا الموقع عن المدن العتيقة، من فاس إلى الصويرة، تحيل إلى هنا. فهي تصف ما تحميه اليونسكو ومن يديره؛ ويقول هذا الدليل ما يفرضه القانون المغربي على المالك، مادة مادة، وكيف تندرج هذه الالتزامات في المسطرة العادية للرخصة. ويستند إلى النص الكامل للقانون 22.80 كما عدله القانون 19.05، وإلى ضابط البناء العام، وإلى تقييمات اليونسكو التي تصف أدوات كل مدينة. وهو من ركن البناء في المغرب ويكمل دليل رخصة البناء.

أي الأنظمة تطبَّق على بيت في المدينة العتيقة؟

يستهدف القانون 22.80 «العقارات بطبيعتها أو بالتخصيص، وكذلك المنقولات التي يكتسي حفظها أهمية للفن أو التاريخ أو الحضارة المغربية»، والتي «يمكن أن تكون موضوع تقييد أو ترتيب» (المادة 1). ويدرج في العقارات «المباني التاريخية أو الطبيعية» و«المواقع ذات الطابع الفني أو التاريخي أو الأسطوري أو الخلاب أو التي تهم علوم الماضي والعلوم الإنسانية عموماً» (المادة 2). فيمكن إذن حماية بيت في المدينة العتيقة بثلاثة سندات: لأنه مقيَّد أو مرتَّب في ذاته؛ أو لأنه داخل موقع أو «منطقة محيطة بالمباني التاريخية» مرتَّبة ومقرونة بارتفاقات (المادة 13)؛ أو لأن وثائق تعمير المدينة العتيقة، تصميم التهيئة أو الميثاق المعماري، تفرض عليه قواعد.

ولا يُنشئ الإدراج في التراث العالمي وحده أي التزام على المالك: تقول اليونسكو ذلك لكل مدينة، «ترتبط تدابير الحماية أساساً بمختلف قوانين تصنيف المباني والمواقع التاريخية، لا سيما القانون 22.80». فالنصوص المغربية، وأدوات التدبير التي اعتمدتها كل مدينة، هي الملزمة.

ما هو العقار المقيَّد، وماذا يفرض التقييد؟

«يُقرر» التقييد «طبقاً للتنظيم الجاري به العمل» (المادة 3)، بقرار وزاري يُنشر في الجريدة الرسمية، مما يجعله سريعاً. وتتلخص آثاره في أربع مواد. «لا يمكن تشويه العقار أو المنقول المقيَّد أو إتلافه أو ترميمه أو تغييره دون أن يُشعر المالك أو الملاك الإدارة بذلك قبل ستة أشهر من التاريخ المقرر لبدء الأشغال» (المادة 6). والملاك «ملزمون بتيسير الولوج إليها ودراستها للباحثين المأذون لهم بذلك» (المادة 5). و«يمكن للإدارة منح إعانات لملاك العقارات أو المنقولات المقيدة قصد ترميم ممتلكاتهم وحفظها»، و«يمكن للإدارة أن تقوم على نفقتها، باتفاق مع الملاك، بكل الأشغال الرامية إلى حفظ الملك المقيد وتثمينه» (المادة 7). وأخيراً، العقارات المقيدة «يمكن تفويتها»، لكن «هذا التفويت يخضع للشروط المقررة في الباب الخامس المتعلق بحق الشفعة للدولة» (المادة 9).

والإشعار المسبق بستة أشهر هو القاعدة التي يجهلها الملاك أكثر من غيرها. وهو ليس إذناً بل إشعار: تملك الإدارة هذا الأجل لتتفاعل أو تقترح أو تعين أو، إن رأت ضرورة، تباشر ترتيباً. وبدء أشغال على عقار مقيَّد دون تقديمه مخالفة.

ما هو العقار المرتَّب، وماذا يفرض الترتيب؟

يتبع الترتيب بحثاً يُنشر افتتاحه في الجريدة الرسمية. وخلال سنة من هذا النشر «يُعتبر العقار بمثابة عقار مرتَّب»؛ وإذا لم يُنشر قرار الترتيب خلال هذا الأجل «اعتُبر البحث لاغياً» (المادة 11). و«يجب على المجلس الجماعي لمكان وجود العقار أن يبدي رأيه في مشروع الترتيب خلال مدة البحث. وإذا لم يُبدَ في هذا الأجل اعتُبر موافقاً» (المادة 12). و«يُقيَّد قرار الترتيب في الرسم العقاري إذا كان العقار محفظاً»، تلقائياً أو بطلب، ومعفى من الرسوم (المادة 19): فيراه المشتري إذن في شهادة الملكية، وهذا سبب إضافي لقراءتها كما يشرح دليل الرسم العقاري والملكية.

ماذا يغيّر الوقوع داخل محيط ترتيب؟

تسمح المادة 13 بترتيب «المواقع الطبيعية أو الحضرية» و«المناطق المحيطة بالمباني التاريخية»، مع «إحداث ارتفاقات يحددها القرار الإداري بالترتيب» لحماية «إما طراز البناء الخاص بجهة أو محلة معينة، وإما طابع النبات أو الأرض». وتستخلص المادة 23 النتائج: «لا يمكن إدخال أي تغيير، كيفما كان، لا سيما بالتجزئة أو التقسيم، على مظهر الأماكن الواقعة داخل محيط الترتيب إلا بعد إذن إداري. ويتوقف تسليم السلطة الجماعية المختصة لرخصة البناء أو التجزئة أو التقسيم على الإذن المشار إليه في الفقرة السابقة». وفي «المواقع والمناطق المثقلة بارتفاقات عدم البناء، لا يمكن للبناءات القائمة قبل الترتيب أن تكون موضوع سوى أشغال صيانة، بعد إذن. ولا يمكن إقامة بناءات جديدة مكان ما هُدم». وأخيراً «يخضع كل تركيب لخطوط كهربائية أو اتصالات خارجية أو ظاهرة للإذن».

توضيحان. وثائق التعمير «يمكن أن تغير الارتفاقات المفروضة تطبيقاً للمادة 13» (المادة 14): فيمكن لتصميم تهيئة المدينة العتيقة أن يدقق هذه الارتفاقات أو يشددها. والارتفاقات التي تغير «تخصيص الأماكن واستعمالها وحالتها» قد تفتح الحق في تعويض، لكن فقط «للخواص الذين أبدوا ملاحظات أثناء البحث» وداخل ستة أشهر من نشر الترتيب (المادتان 15 و16): ومن هنا أهمية المشاركة في البحث عند فتح ترتيب في حيك.

وإذا كان بيتك مجاوراً لمعلم مرتَّب؟

المادة 28 هي الأكثر ملموسية للبيوت المتلاصقة في المدن العتيقة: «لا يمكن إسناد أي بناء جديد إلى عقار مرتَّب. والبناءات القائمة قبل الترتيب يجب ألا تستند مباشرة إلى هذا العقار عندما تكون موضوع أشغال غير أشغال الصيانة. وفي الجزء المشترك من هذا الأخير يجب على الملاك أن يقيموا، على أرضهم، جداراً مقابلاً لحمل البناءات». ويمكن منح تعويض «عن ارتفاق الاستناد». و«أثناء الأشغال التي ينجزونها على عقاراتهم، يلزم الملاك المجاورون باتخاذ كل التدابير اللازمة لوقاية العقار المرتَّب من كل تدهور قد ينتج عن الأشغال»، وهي تدابير يمكن للإدارة أن تفرضها. وفي مدينة عتيقة تحمل بيوتها بعضها بعضاً، يمكن لهذه المادة أن تحوّل ترميم سقف إلى ورش بنيوي.

كيف تدخل هذه القواعد في مسطرة الرخصة؟

يُدخل ضابط البناء العام في لجنة الدراسة، إضافة إلى الأعضاء الدائمين، «الإدارات التي يشترط القانون رأيها أو تأشيرتها» (المادة 23). وبالنسبة لبيت مقيَّد أو مرتَّب أو في محيط مرتَّب، تلك هي مصلحة التراث، وإذنها، بمقتضى المادتين 22 و23 من القانون 22.80، شرط للرخصة. ثم لكل مدينة أداتها: في مراكش، حسب اليونسكو، «المفتشية الجهوية للمباني التاريخية والمواقع» «مسؤولة على وجه الخصوص عن دراسة طلبات رخص البناء والتهيئة ومراقبة الأوراش في المدينة العتيقة» على أساس ميثاق معماري لسنة 2008؛ وفي فاس «تصميم تهيئة للمدينة العتيقة» لسنة 2001 «يُعاد تقييمه كل عشر سنوات»؛ وفي الصويرة تصميم تهيئة وحماية مصادق عليه بمرسوم سنة 2021؛ وفي الرباط تصاميم تهيئة خاصة. وتصف أدلة مراكش وفاس والصويرة كلاً منها.

حالة خاصة: في الرباط-سلا، الصلاحيات التي يمنحها القانون 22.80 للسلطات الجماعية في المواد 22 و23 و46 «يمارسها العامل» (المادة 59).

ماذا يجري عند بيع عقار مقيَّد أو مرتَّب؟

«يخضع كل تفويت إرادي لعقار أو منقول مقيَّد أو مرتَّب لتصريح من المالك. ويعتبر باطلاً كل تفويت لا يحترم هذا الشرط» (المادة 38). و«داخل شهرين من تاريخ توصلها بالتصريح يجب على الإدارة أن تبلغ المالك قرارها إما بمتابعة الاقتناء بالثمن والشروط المحددة وإما بالتنازل عنه»؛ و«عدم الجواب عند انصرام أجل الشهرين يعد تنازلاً»؛ و«كل تغيير في الثمن والشروط المحددة يستوجب تصريحاً جديداً» (المادة 39). وإذا شفعت الدولة ولم تشترِ داخل شهر، جاز للمالك البيع بالشروط المصرح بها (المادة 40). ولمشتري رياض مقيَّد أو مرتَّب، لا يكون البيع مأموناً إلا بعد هذين الشهرين أو التنازل الصريح؛ والوعد بالبيع الموقع قبل ذلك مشروط.

ماذا تفعل إذا كشف الورش عن آثار؟

تستهدف المادة 46 ورش الترميم بالضبط: «إذا كشف حفر أُجري لغرض غير أثري، أثناء أي عمل، عن مبان أو نقود أو تحف فنية وأثرية، وجب على من ينجز هذا الحفر أو يأمر بإنجازه أن يشعر فوراً السلطة الجماعية المختصة باكتشافه»، وتسلمه وصلاً «يبين فيه أنه لا يجوز له بأي وجه إتلاف المباني أو الأشياء المكتشفة أو نقلها إلا لوضعها في مأمن». ويُعتبر العمل «بمثابة حفر مأذون به ومراقَب ويمكن متابعته إلى أن تحدد الإدارة الشروط النهائية»، ما لم يُقرر توقيفه مؤقتاً. و«تصير التحف الفنية أو الأثرية المنقولة المكتشفة أثناء حفريات مأذون بها أو أثناء أي أشغال ملكاً للدولة. ويُدفع في هذه الحالة تعويض لحائزها» (المادة 49). واستعمال «الحجارة والبقايا الأثرية» من أطلال غير مرتَّبة يُعتبر بدوره حفراً ويخضع للإذن (المادة 47).

ما العقوبات؟

«يعاقب على مخالفات مقتضيات هذا القانون والنصوص المتخذة لتطبيقه بغرامة من ألفي إلى عشرين ألف درهم. وفي حالة العود يُحكم على المخالف بغرامة لا تقل عن ضعف الغرامة المحكوم بها سابقاً دون أن تتجاوز أربعين ألف درهم» (المادة 52). والأهم أن «مخالفات المواد 22 و23 و28 وعدم احترام الارتفاقات المحدثة تطبيقاً للمادة 13 يعاقب عليها وفق الشروط المقررة» في تشريع التعمير (المادة 53)، أي اليوم النظام المشدد للقانون 66.12 الموصوف في دليل الإطار القانوني: إيقاف الورش وإعادة الحال والهدم. ويعاين المخالفات ضباط الشرطة القضائية و«أعوان الإدارة المكلفة بالتراث» والمهندسون والتقنيون المؤهلون في التعمير (المادة 51)، و«تُحدث على مستوى كل عمالة وإقليم» «لجنة لمراقبة احترام مقتضيات هذا القانون» (المادة 51-1). غرامات 1980 ضعيفة؛ أما عقوبات التعمير فليست كذلك.

ماذا يتغير مع القانون 33.22؟

صادق مجلس الحكومة في نونبر 2024 على مشروع القانون 33.22 المتعلق بحماية التراث، الرامي إلى «تعزيز المقتضيات المنصوص عليها في القانون 22.80» وملاءمة القانون المغربي مع اتفاقيات اليونسكو. وصوّت عليه مجلس النواب بالإجماع في فبراير 2025، ومجلس المستشارين بالأغلبية في 6 ماي 2025؛ وكان على النص المعدَّل أن يعود إلى مجلس النواب. ومن إسهاماته إحداث «مفهوم المجموعات التاريخية المكونة من عقارات متجمعة، مبنية أو غير مبنية، ذات أهمية بطابعها المعماري أو قيمتها التاريخية أو تفردها، كالمدن العتيقة والمدن المندثرة والقرى والقصور والقصبات»، وسجل وطني للجرد، وشق خاص بالتراث اللامادي. ولمالك في مدينة عتيقة، يعطي مفهوم المجموعة التاريخية أساساً قانونياً خاصاً للقواعد التي تحملها اليوم المواثيق وتصاميم التهيئة عبر التعمير. وحين كتابة هذا الدليل لم نجد أثراً للإصدار: فالمواد المذكورة أعلاه تبقى مواد القانون 22.80 إلى حين نشر النص الجديد في الجريدة الرسمية.