رخصة البناء في المغرب: المسطرة والوثائق والآجال الحقيقية

تتأخر مشاريع كثيرة لا لأن المسطرة غامضة بل لأن أصحابها يكتشفونها وهم يمضون فيها: أرض وضعيتها غير واضحة، مذكرة معلومات لم تُطلب قط، وثيقة أساسية ناقصة تجعل الملف غير مقبول. يتبع هذا الدليل الترتيب الحقيقي للعمليات، من التحقق من الأرض إلى رخصة السكن، مع ذكر مادة ضابط البناء العام المطبقة في كل خطوة. وهو تكملة لدليل الإطار القانوني للبناء.

متى تكون رخصة البناء واجبة؟

رخصة البناء هي الإذن المنصوص عليه في المادة 40 من القانون 12.90 المتعلق بالتعمير؛ وخارج المدارات الحضرية تنص عليها المادة 7 من ظهير 25 يونيو 1960 المتعلق بالتجمعات القروية. ويعرّف ضابط البناء العام «المشروع» بأنه كل بناء أو تجزئة أو مجموعة سكنية أو تقسيم يخضع إنجازه للحصول على إذن مسبق، سواء أنجزه شخص ذاتي أو اعتباري، خاص أو عام.

وعملياً يشمل الإلزام البناء الجديد والتوسعة وإضافة طابق وتغيير الواجهة وتغيير استعمال المحلات. ومنذ القانون 66.12 صارت لأشغال الإصلاح التي لا تستوجب رخصة سكن رخصة إصلاح خاصة، وللهدم رخصة هدم. ويتناول دليل الأشغال الصغرى الحد الفاصل بين هذه الرخص والأشغال التي لا تحتاج إلى أي منها.

ماذا تتحقق منه قبل الإيداع؟

التحقق الأول يخص القطعة ذاتها. يميز النموذج الرسمي لمذكرة المعلومات بين ثلاث حالات: أرض موضوع رسم عقاري، أو موضوع مطلب تحفيظ في طور الإنجاز، أو غير محفظة. والأرض غير المحفظة لا يمنعها الضابط من الرخصة، لكن إثبات الملكية يقوم عندئذ على رسم عدلي تقدّر الجماعة والوكالة الحضرية قوته. ويشرح دليل الرسم العقاري والملكية لماذا يغيّر الرسم كل شيء.

التحقق الثاني هو مذكرة المعلومات التعميرية. تنص المادة 6 من ضابط البناء العام على أن الوكالة الحضرية تسلمها لكل من يطلبها، وتحدد المادة 7 أجلاً لا يتجاوز يومي عمل. وتبيّن المذكرة، بالنسبة للقطعة، وثيقة التعمير الجاري بها العمل وتخصيص المنطقة والاستعمالات الممنوعة وإمكانيات استغلال الأرض واستعمالها القصوى وقواعد الارتداد عن الحدود والعلو الأقصى وشروط الولوج. وتضيف المادة 7 أنها تُعد بناء على المعطيات التي يقدمها الطالب ولا تعد بأي حال موافقة مبدئية على أي مشروع. ومع ذلك فهي الوثيقة التي يصمم منها المهندس المعماري، والتي تكشف الأرض غير القابلة للبناء قبل فوات الأوان.

ماذا يتضمن الملف؟

تحيل المادة 32 من الضابط لائحة الوثائق على قرار مشترك لوزارتي التعمير والداخلية؛ والقرار 337.20 المنشور بالجريدة الرسمية عدد 6874 بتاريخ 16 أبريل 2020 هو النص الجاري به العمل. وتميز المادة 33 تمييزاً يحمي الطالب: الوثائق الأساسية تشترط القبول، لكن غياب وثيقة إخبارية لا يمكن بأي حال أن يبرر الرفض، لا عند الإيداع ولا أثناء الدراسة.

وحسب الدليل الذي نشره موقع Médias24 سنة 2025، يتضمن ملف الفيلا الفردية الطلب الموقع، وشهادة الملكية، والتصميم المساحي، ومذكرة المعلومات، والتصاميم المعمارية الموقعة (تصميم الموقع، تصميم الكتلة، التصاميم، المقاطع، الواجهات)، ونسخة من بطاقة التعريف، والتزاماً باحترام التصاميم «غير قابلة للتغيير» (ne varietur)، وتركيباً فوتوغرافياً للموقع القائم، وعقد المهندس المعماري. ويجب أن يوقع التصاميم مهندس معماري مسجل بالهيئة حيث يفرض ذلك القانون 016.89. واللائحة الكاملة، وثيقة بوثيقة، موضوع دليل ملف الرخصة.

أين يودع الطلب؟

تحدث المادة 10 من الضابط شباكاً وحيداً لرخص التعمير في الجماعات التي يفوق عدد سكانها 50.000 نسمة ومقاطعاتها. وتجعله المادة 12 المخاطب الوحيد للطالب: يخبره بالوثائق والمساطر وحالة تقدم الملف. وفي الجماعات الأصغر تعهد المادة 15 بالدراسة إلى لجنة إقليمية أو عمالية للتعمير. ويتم الإيداع بمكتب الضبط مقابل وصل مرقم ومؤرخ يقوم مقام شهادة القبول مع التحفظ بشأن الوثائق الأساسية؛ وحيث يوجد شباك وحيد يحدد الوصل مسبقاً تاريخ اجتماع اللجنة (المادة 30).

وقد أفضت المعالجة الإلكترونية، المنصوص عليها في المادة 47 من ضابط 2013 والمنظمة بالقرار 338.20 لسنة 2020، إلى المنصة الوطنية Rokhas.ma التي تتولى إيداع رخص التعمير وتتبعها وتسليمها. ويشير Médias24 إلى أن المسطرة سنة 2025 رقمية بالكامل وأن التنقل الفعلي لا يبقى ضرورياً إلا لأداء الرسوم. ويمكن أن يقوم بالإيداع الطالب أو معد المشروع أو وكيل مفوض (المادة 30)، وهو ما يهم من يدير مشروعاً من الخارج.

كيف يُدرس الملف؟

تميز المادة 17 بين مسطرتين. فـ«المشاريع الصغرى» المحددة في الملحق 3 تشمل المساكن الفردية التي لا يتجاوز علوها 11,50 متراً (سفلي وطابقان) داخل تجزئة متسلَّمة، والعمارات التي لا يتجاوز علوها 15,50 متراً (سفلي وثلاثة طوابق) داخل تجزئة متسلَّمة، والمحلات التجارية التي تقل مساحة أرضيتها عن 500 متر مربع، وتغييرات البنايات القائمة دون تغيير في الحجم. وتدرسها اللجنة يوم الإيداع (المادة 19). أما «المشاريع الكبرى» المحددة في الملحق 2، ومنها البنايات التي يفوق علوها 15,50 متراً والمشاريع التي تفوق عشرين مسكناً والمؤسسات المستقبلة للعموم، فتتبع إيقاعاً آخر: تحيل الجماعة الملف على أعضاء اللجنة داخل ثلاثة أيام عمل، ويبتون داخل خمسة عشر يوم عمل من توصل الجماعة بالملف (المادة 18).

تجمع اللجنة أعضاء دائمين، هم ممثلو العمالة أو الإقليم والجماعة والوكالة الحضرية، ينضم إليهم في المشاريع الكبرى ممثلو الوقاية المدنية والاتصالات ومدبري الشبكات (المادة 21). ويجوز لمعد المشروع الحضور لتقديمه، شريطة الانسحاب عند المداولة (المادة 29). ويسجل المحضر رأي كل عضو؛ ويحال على رئيس الجماعة الذي يبت داخل ثلاثة أيام عمل (المادة 34). وتنص المادة 35 على القاعدة الحاسمة: لا يمكن بأي حال تسليم الرخصة دون الرأي المطابق لممثل الوكالة الحضرية.

1. الإيداع بمكتب الضبط. تتسلم وصلاً مرقماً ومؤرخاً؛ ومع الشباك الوحيد يحدد الوصل تاريخ اللجنة (المادة 30).
2. الإحالة على اللجنة. ثلاثة أيام عمل للمشروع الكبير؛ فورية للمشروع الصغير (المادتان 18 و19).
3. الدراسة والمحضر. خمسة عشر يوم عمل على الأكثر للمشروع الكبير؛ في الحين للمشروع الصغير. كل عضو يسجل رأيه (المادة 34).
4. قرار الرئيس. داخل ثلاثة أيام عمل من اللجنة؛ ويجب تعليل الرفض وتبليغه (المواد 34 إلى 36).
5. التبليغ. رسالة مضمونة مع إشعار بالتوصل داخل يومي عمل، مع التصاميم «غير قابلة للتغيير» (المادتان 39 و40).

ماذا لو طلبت اللجنة تعديلات؟

تنص المسطرة على حالتين. فإذا طلبت اللجنة تعديلات، يوجه الرئيس إلى الطالب رسالة مضمونة داخل يومي عمل من توصله بالمحضر؛ ولا تبدأ آجال التسليم في السريان من جديد إلا من تاريخ إيداع الطالب للتصاميم المعدلة مقابل وصل (المادة 37). وإذا اقتصرت الملاحظات على وثائق تكميلية أو تحفظات لا تؤثر في الآراء، تُبلَّغ إلى معد المشروع الذي يملك خمسة أيام عمل لتداركها (المادة 38). والفرق مهم: في الحالة الأولى يُستأنف العداد من الصفر؛ وفي الثانية يستمر.

وفي حالة الرفض تلزم المادة 36 الرئيس بالتعليل وإخبار الطالب. ويتناول دليل رفض الرخصة الأسباب الأكثر تكراراً وطرق الطعن.

كم تستغرق المسطرة حقاً؟

بجمع آجال الضابط نحصل على أقل من شهر للمشروع الكبير وبضعة أيام للمشروع الصغير. ويذكر دليل Médias24 أجل دراسة قدره ثلاثون يوماً «في أغلب الحالات» للفيلا الفردية، وأطول بحسب التعقيد. وثلاثة عوامل تمدد الواقع: ذهاب وإياب المادة 37 الذي يعيد العداد إلى الصفر؛ وآراء المصالح الخارجية التي تلزمها المادة 27 مع ذلك بالبت «داخل الآجال المحددة أو على أبعد تقدير أثناء الاجتماع»؛ والمشاريع المخالفة لتصميم التهيئة التي تحال على لجنة الاستثناءات. وتكلف المادة 49 الولاة والعمال بالسهر على احترام الآجال والتدخل عند استمرار التأخير.

وتنشر منصة «رخص» مؤشرات لمتوسط آجال المعالجة حسب الجماعة ونوع المشروع؛ وهي المعطيات الملاحظة العمومية الوحيدة. ولا يذكر Built Morocco هنا أي أجل ملاحَظ إلى أن يجمع «بارومتره» معطياته الخاصة؛ وعندها سينشر مجالات مع حجم عيناتها.

ماذا يتضمن القرار، وما الواجبات التي تترتب عليه؟

تتبع الرخصة النموذج الوارد في الملحق 6 من الضابط، بعد وضع عبارة «غير قابل للتغيير» على الوثائق المكتوبة والمرسومة. وتلزم بنودها النموذجية المستفيد: إخبار مصالح الجماعة كتابة قبل بدء الأشغال بـ48 ساعة؛ وضع لوحة ظاهرة ودائمة في الورش تحمل تاريخ الرخصة ورقمها وموضوع المشروع والمهنيين المكلفين؛ عدم احتلال الملك العام وعدم ربط البناية بالشبكات دون إذن مسبق؛ الاحتفاظ بنسخة من الرخصة والتصاميم في الورش؛ إقامة سياج للورش بعلو مترين؛ وتقديم كل تغيير للمشروع كطلب رخصة جديد.

والبند الذي يُغفل أكثر من غيره هو المادة الثانية عشرة من النموذج: تعتبر الرخصة ملغاة إذا لم تنطلق أشغال الأساسات المبينة في التصاميم عند انصرام سنة من تاريخ تسليمها. فالرخصة التي تُحصَّل وتُترك هي رخصة ضائعة.

كيف تحصل على رخصة السكن؟

رخصة السكن (permis d’habiter، للسكن) أو شهادة المطابقة (للاستعمالات الأخرى) المنصوص عليها في المادة 55 من القانون 12.90 يسلمها رئيس مجلس الجماعة بطلب من المستفيد مرفق بتصريح بانتهاء الأشغال (المادة 41 من الضابط). وتُعد بعد معاينة المطابقة (récolement) التي تتحقق من مطابقة الأشغال للتصاميم المرخصة، وتجريها لجنة من ممثلي العمالة أو الإقليم والجماعة (المادة 42). ويبلغ الرئيس تاريخ المعاينة داخل ثلاثة أيام عمل من الإيداع ويستدعي اللجنة داخل خمسة عشر يوم عمل (المادة 43)؛ ويأتي المحضر والقرار داخل يومي عمل (المادة 44).

وتفتح المادة 45 طريقاً أسرع: إذا كان مهندس معماري قد أدار الأشغال، يمكن تعويض المعاينة بشهادة منه تثبت مطابقة الأشغال للتصاميم ولبيانات الرخصة. ويذكّر نموذج الرخصة أخيراً بأنه يُمنع استغلال البناية قبل الحصول على رخصة السكن: فبدونها لا ربط نهائي بالشبكات ولا بيع آمن. ويفصّل دليل رخصة السكن هذه المرحلة.