الإطار القانوني للبناء في المغرب: القوانين 12.90 و25.90 و66.12 و016.89

قبل أن ترسم تصميماً، وقبل أن تشتري أرضاً، تحتاج إلى معرفة أي نص يحكم ماذا. أغلب العراقيل التي يصطدم بها الأفراد تبدأ من هنا: طلب شيء من الجماعة لا تقدمه إلا الوكالة الحضرية، أو اعتبار عقد عدلي للملكية رسماً عقارياً، أو اكتشاف بعد الشراء أن القطعة غير قابلة للبناء. يعرض هذا الدليل النصوص التي تهمك، وما ينظمه كل نص، وأين تقرأ صيغته الرسمية. وهو الطبقة الأساس لبقية أدلة ركن البناء في المغرب.

ما هي النصوص التي تحكم البناء في المغرب؟

يضع الجدول كل نص في موقعه. التواريخ هي تواريخ الظهائر الصادرة بتنفيذ النصوص كما ترد في ديباجة ضابط البناء العام لسنة 2013 وفي مجموعة نصوص التحفيظ العقاري الصادرة عن الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية.

ولا يزال نصان أقدم يهمان: ظهير 25 يونيو 1960 المتعلق بتنمية التجمعات القروية، الذي يحكم الرخص خارج المدارات الحضرية، والظهير بمثابة قانون الصادر في 10 شتنبر 1993 بإحداث الوكالات الحضرية، الذي يفسر لماذا تملك هذه المؤسسات كلمة حاسمة في كل ملف.

ماذا ينظم القانون 12.90؟

ينظم القانون 12.90 التخطيط العمراني: يحدد مخطط توجيه التهيئة العمرانية (schéma directeur d’aménagement urbain) التوجهات البعيدة المدى، ويخصص تصميم التهيئة (plan d’aménagement)، وهو وثيقة ملزمة، استعمال الأرض منطقة بمنطقة ويضبط قواعد البناء. فالعلو الأقصى والارتدادات ومعامل استغلال الأرض والاستعمالات الممنوعة تُقرأ في تصميم التهيئة، أو في تصميم التنطيق الذي يسبقه. ويشرح دليل وثائق التعمير كيفية قراءتها.

ويجعل القانون نفسه رخصة البناء إلزامية في المادة 40 ورخصة السكن في المادة 55. ويعيد ضابط البناء العام لسنة 2013 التأكيد على أن رخصة البناء يسلمها رئيس مجلس الجماعة، وأنه لا يمكن تسليم أي رخصة دون الرأي المطابق لممثل الوكالة الحضرية. الجماعة توقّع؛ والوكالة الحضرية تملك حق الاعتراض.

وتحيل المادة 59 شكل وشروط تسليم الرخص على ضابط بناء عام. وقد انتظر المغرب حتى سنة 2013 ليصدر هذا الضابط؛ وقبل ذلك كانت كل جماعة تطبق ممارستها الخاصة.

ماذا ينظم القانون 25.90؟

بمجرد أن تُقسَّم أرض بغرض البناء عليها، تخرج من القانون 12.90 إلى القانون 25.90. وتترتب عليه ثلاث رخص: الإذن بإحداث التجزئة، والإذن بإحداث المجموعة السكنية، والإذن بتقسيم العقار. ويضيف ضابط البناء العام تفصيلاً دالاً: اللجنة التي تدرس طلب التقسيم تضم، زيادة على أعضائها الدائمين، ممثلاً عن المحافظة العقارية، مما يبيّن مدى ارتباط تقسيم الأرض بوضعيتها العقارية.

وبالنسبة للمشتري الفرد يُطرح السؤال عند الشراء: شراء بقعة في تجزئة تسلمتها الجماعة (lotissement réceptionné، أي أن أشغال التجهيز سُلمت رسمياً) يغيّر مسطرة الرخصة المقبلة. فملاحق ضابط البناء العام تصنف المساكن الفردية داخل تجزئة مُتسلَّمة ضمن «المشاريع الصغرى» ذات الدراسة الأسرع، وتصنف المساكن نفسها خارجها، فوق علو معيّن، ضمن «المشاريع الكبرى».

ماذا غيّر القانون 66.12؟

اعتُمد القانون 66.12 سنة 2016 بعد عدة انهيارات لبنايات في طور الإنجاز، وهو يغيّر ويتمم القانونين 12.90 و25.90. وموضوعه مراقبة وزجر المخالفات في مجال التعمير والبناء. وحسب التحليل الذي نشره موقع Le360 عند نشره بالجريدة الرسمية، فإنه يعهد بالمراقبة إلى ضباط الشرطة القضائية أو أعوان السلطة، ويجيز الإيقاف الفوري للورش بمجرد معاينة المخالفة، ويفرض مسك دفتر الورش، ويوجب التبليغ عن المخالفات داخل 48 ساعة تحت طائلة المشاركة. وقد رُفعت العقوبات، مع عقوبات سالبة للحرية في حالة العود.

كما أحدث أدوات يحتاج إليها الأفراد: رخصة الإصلاح للأشغال التي لا تستوجب رخصة سكن، ورخصة الهدم، ومسطرة تسوية البنايات المقامة بدون ترخيص، شريطة موافقة الوكالة الحضرية ورئيس الجماعة. والمرسوم 2.18.577 لسنة 2019، الذي حيّن ضابط البناء العام، وُجد أساساً لتحديد شكل وشروط هذه الرخص الجديدة.

ماذا يقول القانون 016.89 عن اللجوء إلى المهندس المعماري؟

ينظم القانون 016.89 مهنة الهندسة المعمارية ويحدث هيئة المهندسين المعماريين الوطنية التي تمسك جدول المهنيين المأذون لهم بالمزاولة. وبالنسبة لصاحب المشروع تكون نتيجته العملية بسيطة: في الحالات التي يحددها القانون، يجب أن يُعد تصاميم المشروع الخاضع للترخيص ويوقعها مهندس معماري مسجل. ويفترض ضابط البناء العام ذلك في كل مرحلة: يجوز لمعد المشروع حضور لجنة الدراسة لتقديم الملف، وعندما يكون مهندس معماري قد أدار الأشغال يمكن تعويض معاينة المطابقة بشهادة مطابقة يسلمها هذا المهندس.

أما عتبات المساحة والاستثناءات، لا سيما في الوسط القروي، فيتناولها دليل متى يكون المهندس المعماري إلزامياً. ولا يعيد هذا الدليل ذكرها: يجب قراءتها في النص الجاري به العمل.

أين كُتبت المساطر والآجال؟

ضابط البناء العام المصادق عليه بالمرسوم 2.13.424 بتاريخ 24 ماي 2013 هو النص الذي ينبغي لكل صاحب مشروع أن يقرأه مرة على الأقل. فهو يحدث شباكاً وحيداً لرخص التعمير (guichet unique des autorisations d’urbanisme) في الجماعات التي يفوق عدد سكانها 50.000 نسمة، ولجاناً إقليمية أو عمالية في غيرها؛ ويميز بين مسطرة «المشاريع الكبرى» ومسطرة «المشاريع الصغرى»؛ ويحدد الآجال بأيام العمل في كل مرحلة؛ ويلزم رئيس الجماعة بتعليل كل رفض؛ ويصف رخصة السكن ومعاينة المطابقة؛ ويلحق به النماذج الرسمية لمذكرة المعلومات (note de renseignements) والطلب ومحضر اللجنة وقرار الرخصة.

وقد حُيّن هذا الضابط بالمرسوم 2.18.577 بتاريخ 12 يونيو 2019، ثم تُمم بقرارين وزاريين مشتركين نُشرا بالجريدة الرسمية عدد 6874 بتاريخ 16 أبريل 2020: القرار 337.20 الذي يحدد الوثائق المطلوبة لكل نوع من الطلبات، والقرار 338.20 الذي يضبط قواعد الإيداع والدراسة والتسليم بطريقة إلكترونية كاملة. وهذا الأخير هو الأساس التنظيمي للمنصة الرقمية الوطنية «رخص» (Rokhas).

والمسطرة خطوة بخطوة موضوع دليل رخصة البناء.

ومن ينظم الوضعية القانونية للأرض؟

قد تكون القطعة قابلة للبناء بحسب تصميم التهيئة ويستحيل مع ذلك البناء عليها قانونياً، لأن وضعيتها العقارية لا تثبت الملكية. ينظم نظامَ الرسم العقاري ظهير 12 غشت 1913، الذي ينص فصله الأول على أن التحفيظ ينتج رسماً عقارياً يبطل ما عداه من الرسوم ويطهّر الملك من جميع الحقوق السالفة غير المضمنة به، وينص فصله 62 على أن الرسم العقاري نهائي ولا يقبل الطعن. وقد غيّر القانون 14.07 لسنة 2011 هذا النص وتممه، لا سيما في مسطرة التعرض والتحفيظ الإجباري بالمناطق.

ويتناول دليل الرسم العقاري والملكية الفرق بين الأرض المحفظة والأرض الممسوكة بعقد ملكية عدلي، ونتائجه على مشروع البناء.

أين تقرأ هذه النصوص في صيغتها الرسمية؟

تصدر القوانين والمراسيم في الجريدة الرسمية للمملكة. النشرة العامة بالعربية؛ وتوجد نشرة ترجمة رسمية بالفرنسية، تصدر أحياناً بعد أسابيع. فضابط البناء العام لسنة 2013 مثلاً صدر بالعربية في الجريدة الرسمية عدد 6155 بتاريخ 27 ماي 2013 وبالفرنسية في العدد 6174 بتاريخ فاتح غشت 2013. وعند الشك في التأويل، النص العربي هو الذي يُعتد به. وهذه ميزة للقارئ بالعربية: أنت تقرأ النص الأصلي، لا ترجمته.

وتفيد مجموعتان. مجموعة نصوص التحفيظ العقاري التي تنشرها الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية تقدم ظهير 1913 في صيغة محيّنة، فصلاً فصلاً، مع تاريخ التعديلات في الهوامش. وفي مجال التعمير تنشر الوكالات الحضرية ضابط البناء العام وملاحقه. وفي كل الأحوال، سجّل تاريخ الصيغة التي تطالعها: فعدة نصوص من هذه عُدّلت منذ 2016.