Le cadre légal de la construction au Maroc : lois 12-90, 25-90, 66-12 et 016-89

Avant de dessiner, avant même d’acheter un terrain, il faut savoir quel texte gouverne quoi. La plupart des blocages que rencontrent les particuliers viennent de là : on demande à la commune ce qui relève de l’agence urbaine, on croit qu’un acte adoulaire vaut titre, on découvre après l’achat qu’une parcelle est inconstructible. Ce guide présente les textes qui comptent, ce que chacun règle, et où le lire dans sa version officielle. Il est le socle des autres guides du pilier Construire au Maroc.

Quels textes gouvernent la construction au Maroc ?

Le tableau suivant situe chaque texte. Les dates données sont celles des dahirs de promulgation tels qu’ils figurent dans les visas du règlement général de construction de 2013 et dans le recueil de l’ANCFCC.

Deux textes plus anciens gardent un rôle : le dahir du 25 juin 1960 relatif au développement des agglomérations rurales, qui régit encore les autorisations hors des périmètres urbains, et le dahir portant loi du 10 septembre 1993 instituant les agences urbaines, qui explique pourquoi ces établissements ont un avis décisif sur chaque dossier.

Que règle la loi 12-90 relative à l’urbanisme ?

La loi 12-90 organise la planification : le schéma directeur d’aménagement urbain fixe les orientations à long terme, et le plan d’aménagement, document réglementaire, affecte les sols zone par zone et fixe les règles de construction. C’est dans le plan d’aménagement, ou dans le plan de zonage qui le précède, que se lisent la hauteur maximale, les reculs, le coefficient d’occupation du sol et les usages interdits. Le guide sur les documents d’urbanisme détaille comment les lire.

La même loi pose l’obligation du permis de construire à son article 40 et celle du permis d’habiter à son article 55. Le règlement général de construction de 2013 rappelle que le permis de construire est délivré par le président du conseil communal, et que l’autorisation ne peut en aucun cas être délivrée sans l’avis conforme du représentant de l’agence urbaine. Autrement dit, la commune signe, mais l’agence urbaine dispose d’un pouvoir de blocage.

L’article 59 de la loi renvoie à un règlement général de construction le soin de fixer la forme et les conditions de délivrance des autorisations. Il a fallu attendre 2013 pour qu’un tel règlement existe : avant cette date, chaque commune appliquait ses propres pratiques.

Que règle la loi 25-90 sur les lotissements ?

Dès qu’un terrain est divisé pour être construit, on quitte le champ de la loi 12-90 pour entrer dans celui de la loi 25-90. Trois autorisations en découlent : l’autorisation de lotir, l’autorisation de créer un groupe d’habitations, et l’autorisation de morceler. Le règlement général de construction précise que la commission qui instruit une demande de morcellement comprend, en plus des membres habituels, un représentant de la conservation de la propriété foncière, ce qui montre à quel point la division du sol et le régime foncier sont liés.

Pour un particulier, la question se pose surtout à l’achat : acheter un lot dans un lotissement « réceptionné », c’est-à-dire dont les travaux d’équipement ont été reçus par la commune, change la procédure du futur permis. Les annexes du règlement général de construction classent en « petits projets » les logements individuels situés dans un lotissement réceptionné, et en « grands projets » les mêmes constructions hors lotissement au-delà d’une certaine hauteur.

Qu’a changé la loi 66-12 sur le contrôle et les sanctions ?

Adoptée en 2016 après plusieurs effondrements d’immeubles en construction, la loi 66-12 modifie et complète les lois 12-90 et 25-90. Son objet est le contrôle et la répression des infractions en matière d’urbanisme et de construction. D’après l’analyse publiée par Le360 lors de sa publication au Bulletin officiel, elle confie le contrôle à des agents de la police judiciaire ou à des auxiliaires de l’autorité, permet l’arrêt immédiat d’un chantier à la constatation d’une infraction, impose un cahier de chantier, et prévoit la déclaration des infractions dans un délai de 48 heures sous peine de complicité. Les sanctions ont été revues à la hausse, avec des peines privatives de liberté en cas de récidive.

Elle crée aussi des outils dont les particuliers ont besoin : un permis de réparation pour les travaux qui n’exigent pas un permis d’habiter, un permis de démolir, et une procédure de régularisation pour les constructions réalisées sans autorisation, soumise à l’accord de l’agence urbaine et du président de la commune. Le décret n° 2-18-577 de 2019, qui a actualisé le règlement général de construction, a précisément pour objet de fixer la forme et les conditions de ces nouvelles autorisations.

Que dit la loi 016-89 sur le recours à l’architecte ?

La loi 016-89 organise la profession d’architecte et institue l’Ordre national des architectes, qui tient le tableau des praticiens habilités. Pour le maître d’ouvrage, sa conséquence pratique est simple : les plans d’un projet soumis à autorisation doivent, dans les cas que la loi prévoit, être établis et signés par un architecte inscrit. Le règlement général de construction en tient compte à chaque étape : le concepteur du projet peut assister à la commission d’instruction pour présenter le dossier, et, lorsque les travaux ont été dirigés par un architecte, le récolement des travaux peut être remplacé par son attestation de conformité.

Les seuils de surface et les exceptions, notamment en milieu rural, sont détaillés dans le guide sur l’obligation de recourir à un architecte. Le présent guide ne les reproduit pas : ils doivent être lus dans le texte en vigueur.

Où sont écrites les procédures et les délais ?

Le règlement général de construction approuvé par le décret n° 2-13-424 du 24 mai 2013 est le texte que tout maître d’ouvrage devrait lire au moins une fois. Il institue un guichet unique des autorisations d’urbanisme dans les communes de plus de 50 000 habitants et des comités préfectoraux ou provinciaux ailleurs ; il distingue une procédure « grands projets » et une procédure « petits projets » ; il fixe les délais en jours ouvrables à chaque étape ; il impose au président de la commune de motiver tout refus ; il décrit le permis d’habiter et le récolement des travaux ; et il annexe les modèles officiels de la note de renseignements, de la demande, du procès-verbal de commission et de la décision de permis.

Ce règlement a été actualisé par le décret n° 2-18-577 du 12 juin 2019, puis complété par deux arrêtés conjoints publiés au Bulletin officiel n° 6874 du 16 avril 2020 : l’arrêté n° 337.20, qui détermine les pièces exigibles pour chaque type de demande, et l’arrêté n° 338.20, qui fixe les modalités de la gestion dématérialisée des dépôts, de l’instruction et de la délivrance. C’est ce dernier qui donne sa base réglementaire au guichet numérique unique, la plateforme Rokhas.

Le fonctionnement détaillé, étape par étape, est l’objet du guide sur l’autorisation de construire.

Et le statut du terrain, qui le règle ?

Un terrain peut être constructible au sens du plan d’aménagement et pourtant impossible à construire légalement, parce que son statut foncier ne permet pas d’établir la propriété. Le régime du titre foncier est organisé par le dahir du 12 août 1913, dont l’article premier précise que l’immatriculation donne lieu à un titre qui annule tous titres antérieurs et purge tous droits qui n’y seraient pas mentionnés, et dont l’article 62 déclare le titre foncier définitif et inattaquable. La loi 14-07 de 2011 a modifié et complété ce texte, notamment la procédure d’opposition et l’immatriculation obligatoire par zones.

La différence entre un terrain titré et un terrain détenu par acte adoulaire, et ses conséquences sur un projet de construction, sont traitées dans le guide Titre foncier vs melkia.

Où lire ces textes dans leur version officielle ?

Les lois et décrets paraissent au Bulletin officiel du Royaume. L’édition générale est en arabe ; une édition de traduction officielle existe en français, avec parfois quelques semaines de décalage. Le règlement général de construction de 2013, par exemple, a été publié en arabe au Bulletin officiel n° 6155 du 27 mai 2013 et en français au n° 6174 du 1er août 2013. Lorsqu’un doute d’interprétation survient, le texte arabe fait foi.

Deux compilations sont utiles. Le recueil des textes relatifs au régime de l’immatriculation foncière, publié par l’ANCFCC, donne le dahir de 1913 dans sa version consolidée, article par article, avec l’historique des modifications en notes. Pour l’urbanisme, les agences urbaines publient le règlement général de construction et ses annexes. Dans tous les cas, notez la date de la version que vous consultez : plusieurs de ces textes ont été modifiés depuis 2016.