Titre foncier vs melkia : comprendre le statut de votre terrain

La question du statut foncier arrive presque toujours trop tard : après l’achat, au moment où la commune demande le certificat de propriété, ou lorsqu’un héritier se manifeste. Elle devrait arriver en premier. Ce guide explique ce qu’est un titre foncier, ce qu’est une melkia, pourquoi la différence pèse sur un projet de construction, et comment passer de l’un à l’autre, en suivant le dahir du 12 août 1913 sur l’immatriculation foncière tel que modifié par la loi 14-07. Il s’inscrit dans le pilier Construire au Maroc et prolonge le guide sur le cadre légal.

Pourquoi deux régimes coexistent-ils ?

Le Maroc a adopté en 1913 un système de livre foncier inspiré du système Torrens : chaque immeuble qui y entre reçoit un titre et un numéro, et tout droit réel n’existe ensuite, à l’égard des tiers, que par son inscription sur ce titre. Mais l’entrée dans le système n’a jamais été imposée à tous. L’article 6 du dahir précise que l’immatriculation est facultative, avec une seule contrainte : une réquisition déposée ne peut plus être retirée. L’immatriculation devient obligatoire dans deux cas seulement, lorsqu’une loi spécifique le prévoit ou lorsque le ministre de tutelle de l’ANCFCC ouvre une zone d’immatriculation obligatoire par arrêté (article 7), et lorsqu’un tribunal l’ordonne au cours d’une saisie immobilière (article 8).

Tout ce qui n’est pas entré dans le livre foncier relève donc des modes traditionnels de preuve de la propriété, au premier rang desquels la melkia, appelée aussi moulkia : un acte dressé par deux adouls, sur la base de témoignages, qui constate qu’une personne possède un bien de façon paisible, publique et continue depuis une durée suffisante. C’est une preuve de possession reconnue, pas un titre qui purge le passé.

Que garantit exactement un titre foncier ?

L’article premier du dahir décrit la portée de l’immatriculation : elle donne lieu à un titre foncier « qui annule tous titres et purge tous droits antérieurs qui n’y seraient pas mentionnés ». L’article 62 en tire la conséquence : le titre est définitif et inattaquable, et forme le point de départ unique des droits réels existant sur l’immeuble. L’article 63 ajoute qu’aucun droit réel ne peut s’acquérir par prescription contre le propriétaire inscrit. L’article 64 ferme la porte aux recours sur l’immeuble lui-même : la personne lésée par une immatriculation ne peut agir qu’en dommages et intérêts, et seulement en cas de dol, avec un fonds d’assurance de cent millions de dirhams prévu à l’article 100 pour garantir ces indemnités.

Une fois le titre établi, la vie juridique du bien se lit sur lui. L’article 65 impose l’inscription de tous les actes qui constituent, transmettent, modifient ou éteignent un droit réel, ainsi que des baux de plus de trois ans ; l’article 66 précise que tout droit réel n’existe à l’égard des tiers que du jour de son inscription ; et l’article 67 va plus loin encore pour les actes volontaires, qui ne produisent effet, même entre les parties, qu’à dater de leur inscription. Autrement dit, un acte de vente non inscrit ne transfère pas la propriété d’un immeuble immatriculé.

Le propriétaire, et lui seul, peut obtenir un duplicata du titre et du plan annexé (article 58) ; en cas d’indivision, un seul duplicata est délivré au copropriétaire mandaté. Le certificat de propriété que demandent les communes et les banques est un extrait de ces inscriptions à une date donnée.

Que vaut une melkia ?

La melkia est reconnue par le droit marocain comme titre de propriété traditionnel ; le dahir de 1913 lui-même, à l’article 14, demande au requérant d’immatriculation de déposer « les originaux ou les copies certifiées conformes des titres, actes et documents de nature à faire connaître le droit de propriété », et c’est le plus souvent une melkia qui joue ce rôle. Mais ses limites sont celles de toute preuve testimoniale : elle décrit un bien par ses tenants et aboutissants plutôt que par un plan rattaché au système de coordonnées, elle n’a jamais été soumise à une procédure contradictoire de publicité, et elle n’éteint pas les droits que des tiers pourraient faire valoir.

Pour un projet de construction, trois conséquences pratiques. D’abord, la commune et l’agence urbaine apprécient la preuve de propriété au cas par cas ; le modèle officiel de note de renseignements prévoit la case « non immatriculé », mais un dossier fondé sur une melkia est plus fragile qu’un dossier fondé sur un titre. Ensuite, les banques exigent en règle générale un titre foncier pour inscrire une hypothèque, ce qui ferme l’accès au crédit immobilier classique. Enfin, la revente et la succession se font sans la sécurité de l’inscription, donc avec un risque de contestation qui se transmet à l’acheteur ou aux héritiers.

Titre foncier ou melkia : ce qui change pour votre projet

Comment passe-t-on d’une melkia à un titre foncier ?

L’article 10 réserve la réquisition d’immatriculation au propriétaire, au copropriétaire, aux titulaires de certains droits réels et, avec l’accord du propriétaire, aux bénéficiaires de servitudes. L’article 13 énumère le contenu de la réquisition, remise au conservateur contre récépissé : identité et état civil du requérant, description de l’immeuble avec ses limites, ses riverains et ses constructions, affirmation de la possession, estimation de la valeur vénale, droits réels existants et origine de propriété. Les titres sont déposés en même temps (article 14).

1. Dépôt de la réquisition. À la conservation foncière du lieu de l’immeuble, avec les actes de propriété ; le conservateur délivre un récépissé (articles 10, 13 et 14).
2. Publication. Dans les dix jours du dépôt, le conservateur dresse un extrait publié au Bulletin officiel et porté à la connaissance du public ; dans les deux mois suivants, il fixe par avis la date du bornage (article 17). Extrait et avis sont affichés au tribunal, chez l’autorité locale et à la commune, et annoncés sur les marchés (article 18).
3. Bornage. Dirigé par le conservateur et exécuté par un ingénieur géomètre topographe assermenté, en présence du requérant, des riverains convoqués et des intervenants ; il constate la possession, pose les bornes et dresse un procès-verbal signé des parties (articles 19 à 21). Si le requérant est absent, aucune opération n’a lieu (article 22).
4. Avis de clôture et oppositions. Dans les quatre mois suivant le bornage, un avis de clôture est publié au Bulletin officiel ; il ouvre un délai de deux mois pendant lequel toute personne prétendant à un droit peut former opposition (articles 23 et 24).
5. Immatriculation ou jugement. Sans opposition, le conservateur immatricule dans les trois mois suivant l’expiration du délai (article 30). Avec oppositions, le requérant dispose d’un mois pour en obtenir mainlevée ou y acquiescer ; à défaut, le dossier est transmis au tribunal de première instance dans les trois mois (articles 31 et 32).

Le conservateur peut aussi scinder la réquisition et établir un titre pour la partie non contestée, après bornage complémentaire (article 31). Il a, tant que le dossier n’est pas transmis au tribunal, le pouvoir de concilier les parties par procès-verbal. S’il rejette la réquisition, sa décision doit être motivée et peut être contestée devant le tribunal de première instance (article 37 bis).

Que risque-t-on avec les oppositions ?

Les oppositions sont reçues pendant les deux mois qui suivent la publication de l’avis de clôture du bornage, et aucune n’est recevable après ce délai, sauf l’exception de l’article 29 : le conservateur peut accepter une opposition tardive si le dossier n’a pas encore été transmis au tribunal et si l’opposant justifie des raisons qui l’ont empêché d’agir à temps ; son refus n’est alors pas susceptible de recours. L’opposant doit produire ses titres et s’acquitter de la taxe judiciaire dans le mois qui suit le délai d’opposition, faute de quoi son opposition est nulle (articles 25 et 32).

Devant le tribunal, un juge rapporteur met l’affaire en état, peut se transporter sur les lieux avec un géomètre et entendre des témoins (article 34) ; le tribunal statue sur l’existence et l’étendue des droits prétendus, et renvoie ensuite les parties devant le conservateur, seul compétent pour admettre ou rejeter la réquisition (article 37). Le jugement est susceptible d’appel, puis de cassation (articles 40 à 47). Le garde-fou contre les oppositions de mauvaise foi se trouve à l’article 48 : toute réquisition ou opposition reconnue abusive, vexatoire ou de mauvaise foi donne lieu à une amende d’au moins 10 % de la valeur de l’immeuble ou du droit prétendu, sans préjudice des dommages et intérêts.

Et si le terrain est en indivision ou hérité ?

L’article 10 autorise le copropriétaire à requérir l’immatriculation, sous réserve du droit de chefâa, c’est-à-dire de préemption, de ses copropriétaires. La réquisition doit alors indiquer, pour chaque indivisaire, son identité et sa part (article 13). Pour les successions sur un immeuble déjà titré, l’article 82 exige une réquisition d’inscription appuyée de tous les documents prouvant le transfert, avec la part de chaque héritier. Construire sur un terrain indivis sans l’accord écrit de tous les indivisaires, c’est bâtir sur un droit que l’on ne détient qu’en partie ; les guides sur la vérification d’un terrain et sur la succession reviennent sur ces cas.