Les documents d’urbanisme : SDAU, plan d’aménagement, zonage, alignement

Un plan d’aménagement se lit comme un contrat passé entre la ville et chaque parcelle : il dit ce qu’on peut y faire, jusqu’à quelle hauteur, à quelle distance de la rue, et parfois qu’on ne peut rien y faire parce qu’une école ou une voie y est prévue. Beaucoup d’acheteurs n’en découvrent les clauses qu’au refus de permis. Ce guide présente chaque document d’urbanisme prévu par la loi 12-90, sa portée, sa durée et la manière d’y accéder, en s’appuyant sur le règlement général de construction et sur une analyse de référence rédigée par un juriste d’agence urbaine. Il complète le guide sur le cadre légal.

Comment les documents s’emboîtent-ils ?

Parmi les innovations de la loi 12-90, Hassan Chtouki relève « la notion de hiérarchisation des documents d’urbanisme » : le plan de zonage et le plan d’aménagement doivent respecter les dispositions du schéma directeur relatives aux zones nouvelles d’urbanisation et à la destination générale du sol. Les autres documents applicables à un territoire couvert par un SDAU « continuent à produire leurs effets à condition que leurs dispositions soient compatibles » avec lui.

Que fixe le schéma directeur d’aménagement urbain ?

Le SDAU « trace dans une perspective de 25 ans les grandes lignes du développement intégré du territoire auquel il s’applique », en tenant compte de l’agglomération, de sa zone d’influence et de son arrière-pays. Il se situe « au sommet de la hiérarchie des documents d’urbanisme ». Son élaboration relève de l’autorité gouvernementale chargée de l’urbanisme, en application de l’article 9 de la loi 12-90, et il est approuvé par décret. Une fois approuvé, il est opposable à l’État, aux établissements publics et aux personnes morales de droit privé à capital entièrement public, qui doivent s’y conformer dans leurs programmes.

Pour un particulier, le SDAU n’est pas le document que l’on oppose à un permis ; mais il annonce les zones d’extension future et les grands tracés, ce qui compte quand on achète un terrain en périphérie.

Que contient le plan d’aménagement et que vous impose-t-il ?

Le plan d’aménagement « n’est pas un acte prospectif » : il « définit le droit d’utilisation du sol par des règles précises immédiatement applicables », met en œuvre les orientations du SDAU sur dix ans et se compose « d’un ou plusieurs documents graphiques et d’un document écrit dit règlement ». Médias24 résume son contenu pratique : chaque zone est assortie d’un règlement fixant hauteur des bâtiments, densité, alignement, retraits, usages permis ou interdits, et le plan « sert de référence obligatoire pour la délivrance des autorisations (construire, lotir, aménager) ».

Son élaboration est à l’initiative de l’autorité gouvernementale chargée de l’urbanisme, avec la participation des communes et sous réserve des attributions des agences urbaines. Le projet passe en commission locale, puis en enquête publique d’un mois pendant laquelle propriétaires et habitants peuvent formuler des observations, puis devant le conseil communal, avant approbation et publication au Bulletin officiel. Chtouki signale qu’en vertu de l’article 27 de la loi 12-90, l’écoulement de douze mois après la clôture de l’enquête publique rend le document inopposable au public, ce qui explique l’enjeu des délais d’homologation.

À quoi sert le plan de zonage ?

Le plan de zonage « permet de définir l’utilisation des sols en l’absence d’un PA pour un secteur déterminé » ; de là « son caractère transitoire ». Établi à l’initiative de l’autorité chargée de l’urbanisme avec les communes, il ne donne lieu à aucune enquête publique, étant une mesure conservatoire destinée à préparer le plan d’aménagement et à préserver les orientations du SDAU. Approuvé par arrêté publié au Bulletin officiel, il « produit des effets à l’égard de l’administration et des tiers pendant une durée maximale de 02 ans ». Le modèle officiel de note de renseignements prévoit expressément le cas du terrain régi par un plan de zonage plutôt que par un plan d’aménagement.

Et hors des villes ?

Le dahir du 25 juin 1960 relatif au développement des agglomérations rurales s’applique aux agglomérations situées en dehors des périmètres définis à l’article 18 de la loi 12-90, c’est-à-dire hors des communes urbaines et de leurs zones périphériques, des centres délimités, des groupements d’urbanisme et des zones à vocation spécifique. Il institue le plan de développement, « à la fois un document graphique et juridique » composé d’un plan et d’un règlement simplifié sous forme de tableau, qui produit effet dix ans, prorogeable une fois. Dès qu’une agglomération en est dotée, « l’obtention d’une autorisation préalable est imposée pour toute construction ». Le plan est homologué par arrêté du gouverneur puis approuvé par arrêté du ministre de l’Intérieur, les deux publiés au Bulletin officiel.

Que change un arrêté d’alignement ?

L’arrêté d’alignement est, selon Chtouki, « un outil particulièrement simple » : les présidents des conseils communaux « peuvent décider la création des voies, places et parkings, la modification de leur tracé ou leur largeur ou leur suppression » par arrêté assorti d’un plan indiquant la limite de la voirie, sur le fondement de l’article 32 de la loi 12-90. C’est le seul document d’urbanisme à l’initiative des élus locaux. Le modèle officiel de note de renseignements comporte une mention type : « un nouvel alignement est à respecter le long de la voie d’aménagement n° … de … m d’emprise ». La bande frappée d’alignement n’est pas constructible et le recul se calcule à partir de la nouvelle limite, pas de la clôture actuelle.

Qu’est-ce qu’un arrêté de mise à l’étude ?

Le législateur a prévu les arrêtés de mise à l’étude « en vue de fixer les limites du territoire pour lequel l’étude de ce plan est envisagée afin que des opérations d’aménagement ou de construction ne viennent mettre en échec ses prévisions ». Leur validité est limitée à six mois, renouvelable une seule fois pour une durée équivalente. Chtouki note qu’ils sont « rarement pris », les élus étant peu favorables à une mesure qui les empêche de délivrer des autorisations. Si votre terrain est dans un périmètre mis à l’étude, la note de renseignements le mentionne et l’instruction peut être suspendue.

Comment lire ces documents pour votre terrain ?

L’article 8 du règlement général de construction impose à la note de renseignements d’indiquer la nature du document d’urbanisme en vigueur (plan de zonage, plan d’aménagement ou plan de développement), l’affectation de la zone, les utilisations interdites et celles soumises à conditions, les possibilités maximales d’occupation et d’utilisation du sol, les conditions d’implantation par rapport aux limites, la hauteur maximale et les conditions d’accès. Le modèle officiel y joint « une copie de la réglementation urbanistique applicable aux zones susvisées ainsi qu’un extrait du document d’urbanisme ». Médias24 recommande de vérifier que la note « soit récente (moins de 6 mois) et tienne compte du plan d’aménagement en vigueur », les plans étant généralement actualisés tous les dix ans.

Deux compléments. Si le terrain est un lot d’un lotissement autorisé, le cahier des charges du lotissement s’ajoute au plan d’aménagement et peut être plus restrictif. Et les plans eux-mêmes sont consultables à la commune et à l’agence urbaine, où ils sont affichés après approbation. La lecture des coefficients fait l’objet du guide sur le COS et le CUS ; la démarche complète avant un achat, du guide sur la vérification d’un terrain.

Peut-on s’écarter du plan d’aménagement ?

La loi 12-90 permet aux auteurs des documents d’urbanisme de préciser les secteurs qui peuvent être modifiés et les conditions à satisfaire. Chtouki constate que cette disposition est peu appliquée et que la dérogation a surtout été organisée par circulaires ministérielles, avec des effets négatifs sur la cohérence urbaine. Pour un particulier, cela signifie qu’un projet qui ne respecte pas le plan ne doit jamais être conçu en comptant sur une dérogation : son octroi dépend d’une commission, prend du temps et n’est jamais garanti. Le règlement général de construction en tire une conséquence procédurale : les projets dérogatoires sortent du circuit ordinaire des petits projets.