وثائق التعمير: مخطط التوجيه، تصميم التهيئة، التنطيق، التصفيف

يُقرأ تصميم التهيئة كعقد بين المدينة وكل قطعة: يقول ما يمكن فعله فيها، وإلى أي علو، وعلى أي مسافة من الشارع، وأحياناً أنه لا يمكن فعل شيء لأن مدرسة أو طريقاً مبرمجة عليها. وكثير من المشترين لا يكتشفون بنوده إلا عند رفض الرخصة. يعرض هذا الدليل كل وثيقة تعمير ينص عليها القانون 12.90، ونطاقها ومدتها وكيفية الوصول إليها، مستنداً إلى ضابط البناء العام وإلى تحليل مرجعي كتبه قانوني بوكالة حضرية. وهو تكملة لدليل الإطار القانوني.

كيف تتداخل الوثائق؟

من بين ما جاء به القانون 12.90 يسجل حسن الشتوكي «مفهوم تدرج وثائق التعمير»: يجب أن يحترم تصميم التنطيق وتصميم التهيئة مقتضيات مخطط التوجيه المتعلقة بمناطق التعمير الجديدة والتخصيص العام للأرض. وتستمر الوثائق الأخرى المطبقة على تراب يغطيه مخطط توجيه في إنتاج آثارها «شريطة أن تكون مقتضياتها متوافقة» معه.

ماذا يحدد مخطط توجيه التهيئة العمرانية؟

«يرسم مخطط التوجيه، في أفق 25 سنة، الخطوط الكبرى للتنمية المندمجة للتراب الذي يطبق عليه»، آخذاً بعين الاعتبار التجمع العمراني ومجال تأثيره وظهيره. وهو «في قمة تدرج وثائق التعمير». ويعود إعداده إلى السلطة الحكومية المكلفة بالتعمير تطبيقاً للمادة 9 من القانون 12.90، ويصادق عليه بمرسوم. وبعد المصادقة يلزم الدولة والمؤسسات العمومية والأشخاص المعنوية الخاضعة للقانون الخاص التي يكتتب رأسمالها كله أشخاص عمومية، والتي يجب أن تتقيد به في برامجها.

ولا يُعدَّل مخطط التوجيه إلا بالمسطرة نفسها التي اعتُمد بها، ولذلك تبقى توجهاته ثابتة سنوات طويلة حتى حين تتغير تصاميم التهيئة تحته.

وقراءة مخطط التوجيه هي أيضاً الطريق لفهم لماذا يقول تصميم التهيئة ما يقوله: فمناطق التوسع والأحزمة الفلاحية المحمية واحتياطات الطرق الكبرى تُقرر في هذا المستوى، ولا يفعل تصميم التهيئة سوى تفصيلها. وبالنسبة للفرد ليس مخطط التوجيه هو الوثيقة التي تُحتج بها ضد رخصة؛ لكنه يعلن مناطق التوسع المقبلة والمحاور الكبرى، وهذا يهم عند شراء أرض في الضواحي.

ماذا يتضمن تصميم التهيئة وماذا يفرض عليك؟

تصميم التهيئة «ليس عملاً استشرافياً»: فهو «يحدد حق استعمال الأرض بقواعد دقيقة مطبقة فوراً»، وينفذ توجهات مخطط التوجيه على عشر سنوات، ويتكون «من وثيقة بيانية أو أكثر ووثيقة مكتوبة تسمى النظام». ويلخص Médias24 مضمونه العملي: كل منطقة مقرونة بنظام يحدد علو البنايات والكثافة والتصفيف والارتدادات والاستعمالات المسموحة والممنوعة، والتصميم «مرجع إلزامي لتسليم الرخص (البناء، التجزئة، التهيئة)».

ويُعد بمبادرة من السلطة الحكومية المكلفة بالتعمير، بمشاركة الجماعات ومع مراعاة اختصاصات الوكالات الحضرية. ويمر المشروع على لجنة محلية، ثم على بحث علني مدته شهر يمكن للمالكين والسكان أن يقدموا خلاله ملاحظاتهم، ثم على المجلس الجماعي، قبل المصادقة والنشر بالجريدة الرسمية. ويشير الشتوكي إلى أنه بمقتضى المادة 27 من القانون 12.90، يجعل مرور اثني عشر شهراً بعد اختتام البحث العلني الوثيقة غير قابلة للاحتجاج بها في مواجهة العموم، مما يفسر رهان آجال المصادقة.

ما فائدة تصميم التنطيق؟

«يسمح تصميم التنطيق بتحديد استعمال الأراضي في غياب تصميم تهيئة لقطاع معين»؛ ومن هنا «طابعه الانتقالي». ويُعد بمبادرة من السلطة المكلفة بالتعمير مع الجماعات، ولا يخضع لأي بحث علني لكونه تدبيراً تحفظياً غايته إعداد تصميم التهيئة والحفاظ على توجهات مخطط التوجيه. ويصادق عليه بقرار يُنشر بالجريدة الرسمية، و«ينتج آثاره تجاه الإدارة والغير لمدة أقصاها سنتان». وينص النموذج الرسمي لمذكرة المعلومات صراحة على حالة الأرض الخاضعة لتصميم تنطيق لا لتصميم تهيئة.

وخارج المدن؟

يطبق ظهير 25 يونيو 1960 المتعلق بتنمية التجمعات القروية على التجمعات الواقعة خارج المدارات المحددة في المادة 18 من القانون 12.90، أي خارج الجماعات الحضرية ومناطقها المحيطة والمراكز المحددة ومجموعات العمران والمناطق ذات الصبغة الخاصة. ويحدث تصميم النمو، «وهو وثيقة بيانية وقانونية في آن» تتكون من تصميم ونظام مبسط في شكل جدول، وينتج أثره عشر سنوات قابلة للتمديد مرة واحدة. وبمجرد أن يتوفر تجمع على تصميم نمو، «يصبح الحصول على إذن مسبق واجباً لكل بناء». ويصادق عليه بقرار للعامل ثم بقرار لوزير الداخلية، يُنشر كلاهما بالجريدة الرسمية.

ماذا يغيّر قرار التصفيف؟

قرار التصفيف، حسب الشتوكي، «أداة بسيطة جداً»: يجوز لرؤساء المجالس الجماعية «أن يقرروا إحداث الطرق والساحات ومواقف السيارات، أو تغيير مسارها أو عرضها، أو إلغاءها كلياً أو جزئياً» بقرار مرفق بتصميم يبيّن حد الطريق، استناداً إلى المادة 32 من القانون 12.90. وهو وثيقة التعمير الوحيدة التي يبادر بها المنتخبون المحليون. ويتضمن النموذج الرسمي لمذكرة المعلومات عبارة نموذجية: «يجب احترام تصفيف جديد على طول طريق التهيئة رقم … بعرض … متراً». والشريط المصاب بالتصفيف غير قابل للبناء، والارتداد يُحسب من الحد الجديد لا من السياج الحالي.

ما هو قرار الوضع رهن الدراسة؟

نص المشرع على قرارات الوضع رهن الدراسة «لتحديد حدود التراب الذي تُعتزم دراسة تصميمه حتى لا تأتي عمليات التهيئة أو البناء لتفشل توقعاته». وصلاحيتها محدودة في ستة أشهر قابلة للتجديد مرة واحدة لمدة مماثلة. ويلاحظ الشتوكي أنها «نادراً ما تُتخذ»، لأن المنتخبين لا يحبذون تدبيراً يمنعهم من تسليم الرخص. وإذا كانت قطعتك داخل مدار موضوع رهن الدراسة، تذكر ذلك مذكرة المعلومات وقد تُعلَّق الدراسة.

كيف تقرأ هذه الوثائق بالنسبة لأرضك؟

تلزم المادة 8 من ضابط البناء العام مذكرة المعلومات ببيان طبيعة وثيقة التعمير الجاري بها العمل (تصميم تنطيق أو تصميم تهيئة أو تصميم نمو)، وتخصيص المنطقة، والاستعمالات الممنوعة والمشروطة، وإمكانيات استغلال الأرض واستعمالها القصوى، وشروط الموقع بالنسبة للحدود، والعلو الأقصى وشروط الولوج. ويرفق النموذج الرسمي بها «نسخة من النظام التعميري المطبق على المناطق المذكورة ومستخرجاً من وثيقة التعمير». ويوصي Médias24 بالتحقق من أن المذكرة «حديثة (أقل من 6 أشهر) وتراعي تصميم التهيئة الجاري به العمل»، إذ تُحيَّن التصاميم عموماً كل عشر سنوات.

وكلمة في اللغة. تُسلَّم المذكرة بالعربية أو الفرنسية، وبعض الوكالات تحرر النظام التعميري بالفرنسية فقط حتى اليوم؛ فإن وجدت عبارات مثل COS أو CUS أو recul في المستخرج، فهي تعني معامل استغلال الأرض ومعامل استعمال الأرض والارتداد. واطلب من المهندس المعماري أن يشرح لك كل بند من بنود نظام منطقتك قبل أن يرسم خطاً واحداً، لأن كل مادة فيه قيد على مشروعك.

وينبغي أيضاً أن تعرف ما لا تقوله المذكرة: فهي لا تخبرك بحالة الشبكات ولا بطبيعة التربة ولا بوجود نزاع حول الحدود، وهي أمور يتحقق منها المساح والمهندس في عين المكان.

إضافتان. إذا كانت القطعة بقعة في تجزئة مرخصة، يضاف دفتر تحملات التجزئة إلى تصميم التهيئة وقد يكون أكثر تقييداً. والتصاميم نفسها يمكن الاطلاع عليها بالجماعة والوكالة الحضرية حيث تُعلَّق بعد المصادقة. وقراءة المعاملات موضوع دليل معاملي استغلال الأرض واستعمالها؛ والمسار الكامل قبل الشراء موضوع دليل التحقق من الأرض.

هل يمكن الخروج عن تصميم التهيئة؟

يسمح القانون 12.90 لواضعي وثائق التعمير بتحديد القطاعات القابلة للتغيير والشروط الواجب استيفاؤها. ويلاحظ الشتوكي أن هذا المقتضى قليل التطبيق وأن الاستثناء نُظم أساساً بدوريات وزارية، بآثار سلبية على الانسجام العمراني. وبالنسبة للفرد يعني ذلك أن المشروع الذي لا يحترم التصميم لا ينبغي أبداً تصميمه اعتماداً على استثناء: فمنحه يتوقف على لجنة، ويستغرق وقتاً، وليس مضموناً قط. ويستخلص ضابط البناء العام نتيجة مسطرية: المشاريع الاستثنائية تخرج من مسار المشاريع الصغرى العادي.