الجواب المختصر
معاملان، سؤالان: كم من الأرض يمكن للبناية أن تغطي، وكم من مساحة الطوابق يمكن أن تبلغ
يحد نظام المنطقة البناء بنسبتين إلى مساحة الأرض: إحداهما تسقف البصمة الأرضية، أي حصة القطعة التي يمكن للبناية تغطيتها؛ والأخرى تسقف مجموع مساحة الطوابق، كل المستويات مجتمعة. ومع العلو الأقصى والارتدادات ترسمان الحجم القابل للبناء. والاختصاران اللذان يدلان عليهما، COS وCUS، لا تستعملهما كل الأنظمة ولا كل المصادر بالمعنى نفسه؛ والقراءة الموثوقة الوحيدة هي التعريف المكتوب في نظام المنطقة الذي ترفقه مذكرة المعلومات في مستخرج.
«أرضي 400 متر مربع، كم يمكنني أن أبني؟» الجواب ليس رقماً واحداً أبداً: فهو يتوقف على معامل بصمة، ومعامل مساحة طوابق، وعلو، وارتدادات، وأحياناً دفتر تحملات تجزئة يشدد القيود أكثر. يشرح هذا الدليل ما يقيسه كل معامل، ولماذا تثير أسماؤهما اللبس، وكيف يتركبان مع العلو والارتدادات، وكيف تجري الحساب على مثال. ويستند إلى ضابط البناء العام وإلى تعاريف نشرتها الصحافة المتخصصة، ويحيل على دليل وثائق التعمير.
ماذا يقيس المعاملان؟
باختصار
أحدهما ينسب المساحة المبنية على الأرض إلى مساحة القطعة؛ والآخر ينسب مجموع مساحة الطوابق إلى المساحة نفسها. الأول يرسم الأثر، والثاني الكثافة.
تلزم المادة 8 من ضابط البناء العام مذكرة المعلومات ببيان «إمكانيات استغلال الأرض واستعمالها القصوى». وتغطي العبارة حدين متمايزين. الأول حد للأثر: لا يمكن لإسقاط البناية على الأرض، بما فيه الجدران الخارجية، أن يتجاوز كسراً من القطعة. والثاني حد للحجم: لا يمكن لمجموع مساحات طوابق كل المستويات أن يتجاوز مضاعفاً من القطعة. وقد يكون لأرض أثر مسموح ضعيف وكثافة مسموحة عالية، مما يفرض بناية ضيقة وعالية؛ أو العكس، مما يفرض بناية ممتدة ومنخفضة.
ويصوغ Médias24 الفرق بعبارات بسيطة: أحد المعاملين «يحدد عدد الأمتار المربعة التي يمكنك بناؤها على أرضك» و«يراعي علو البنايات»، والآخر «يحدد بصمة البناية على أرضك، أشبه بأثر». احتفظ بالسؤالين لا بالاختصارين: كم من الأرض، وكم من الطوابق.
لماذا يثير COS وCUS اللبس؟
باختصار
لأن الأنظمة المغربية والمصادر المهنية والاستعمال الفرنسي لا تعطي دائماً الاختصار نفسه للمفهوم نفسه. اقرأ التعريف لا الاختصار.
في مقال Médias24 المذكور، يدل «COS» (coefficient d’occupation du sol، معامل استغلال الأرض) على المعامل الذي يعطي مساحة الطوابق القابلة للبناء، و«CUS» (coefficient d’utilisation du sol، معامل استعمال الأرض) على المعامل الذي يعطي البصمة الأرضية. ومصادر مهنية مغربية أخرى تسمي البصمة «CES» (معامل الإشغال الأرضي) وتحتفظ بـ«COS» لمساحة الطوابق، وبعض أنظمة التهيئة تعرّف اختصاراتها بطريقتها. وفي فرنسا كان «COS» يعني كثافة الطوابق و«CES» البصمة، مما يغذي اللبس عند القراء بالفرنسية. وتزيد الترجمات العربية طبقة أخرى، إذ تتفاوت في نقل الاختصارات بين «معامل استغلال الأرض» و«معامل شغل الأرض» و«معامل استعمال الأرض». وفي النصوص التي تمكنا من قراءتها لا يوجد تعريف وطني واحد ملزم للاختصارات.
انتبه
لا تحسب أبداً إمكانية بناء انطلاقاً من اختصار قرأته في إعلان أو موقع. اطلب مذكرة المعلومات، وافتح مستخرج نظام المنطقة المرفق بها، واقرأ التعريف الذي يعطيه هذا النظام لكل معامل. فهذا التعريف وحده هو ما ستطبقه لجنة الدراسة.
كيف يدخل العلو والارتدادات في الحساب؟
باختصار
العلو يسقف عدد المستويات؛ والارتدادات تقلص المساحة الأرضية المتاحة؛ ومعامل الطوابق يسقف المجموع. والأشد من القيود الثلاثة هو الذي يغلب.
تبيّن مذكرة المعلومات، إضافة إلى المعاملات، «شروط موقع البنايات بالنسبة للحدود الفاصلة أو المشتركة» و«العلو الأقصى للبنايات» (المادة 8). وتتركب هذه القواعد. فالارتدادات عن الطريق وعن الحدود تحدد مستطيلاً قابلاً للبناء داخل القطعة؛ وقد يكون الأثر المسموح أصغر من هذا المستطيل فيكون هو المعتبر، أو أكبر فتكون الارتدادات هي المعتبرة. والعلو الأقصى، معبراً عنه بالأمتار أو بالمستويات (سفلي وطابقان، سفلي وثلاثة طوابق)، يعطي عدد الطوابق الممكنة؛ ومضروباً في الأثر يعطي مساحة طوابق نظرية يأتي معامل الطوابق ليسقفها. ويستعمل ضابط البناء العام نفسه العلو معياراً مسطرياً: المساكن الفردية التي لا يتجاوز علوها 11,50 متراً (سفلي وطابقان) داخل تجزئة متسلَّمة تخضع لمسطرة المشاريع الصغرى.
والتصفيف الجديد، المذكور في المذكرة بعبارة «يجب احترام تصفيف جديد على طول الطريق … بعرض … متراً»، يقتطع شريطاً من القطعة قبل أي حساب: تطبق المعاملات على ما تبقى، وتُقاس الارتدادات من الحد الجديد.
كيف تجري الحساب على مثال؟
باختصار
مثال افتراضي للمنهج فقط: قطعة 400 متر مربع، أثر أقصى 0,5، مساحة طوابق قصوى 1,2، علو سفلي وطابقان، ارتدادات 4 أمتار على الشارع و3 أمتار على الحدود الأخرى. النتيجة: 480 متراً مربعاً من الطوابق على الأكثر، والارتدادات هي أول ما يقضم.
القيم أدناه مخترعة للبيان؛ والمعاملات الحقيقية تُقرأ في نظام منطقتك.
| الخطوة | القاعدة | الحساب | النتيجة |
|---|---|---|---|
| 1. المستطيل بعد الارتدادات | 4 أمتار على الشارع، 3 أمتار على الحدود الثلاثة الأخرى | (20 − 4 − 3) × (20 − 3 − 3) | 13 × 14 = 182 م² |
| 2. الأثر المسموح | معامل الأثر 0,5 | 400 × 0,5 | 200 م² |
| 3. الأثر الفعلي | الأصغر من الاثنين | min(182؛ 200) | 182 م² |
| 4. الطوابق بحسب العلو | سفلي وطابقان، أي ثلاثة مستويات | 182 × 3 | 546 م² |
| 5. مساحة الطوابق المسموحة | معامل الطوابق 1,2 | 400 × 1,2 | 480 م² |
| 6. مساحة الطوابق الفعلية | الأصغر من الاثنين | min(546؛ 480) | 480 م² |
ثلاثة دروس. في القطعة الصغيرة كثيراً ما تكون الارتدادات أشد من معامل الأثر: فهي هنا تنزل بالأثر من 200 إلى 182 متراً مربعاً. ثم يسقف معامل الطوابق ما كان العلو يسمح به: 480 متراً مربعاً بدل 546. فيكون المستوى الأخير جزئياً، أو تكون البناية أقل امتداداً مما هو مسموح. وسيجري المهندس المعماري هذا الحساب بالتعاريف الدقيقة للنظام التي تحدد ما يُحسب في مساحة الطوابق وما لا يُحسب: فالأقبية والسطوح والمحلات التقنية والشرفات تُعامل بشكل مختلف من نظام لآخر.
ماذا يغيّر دفتر تحملات التجزئة؟
باختصار
قد يكون أشد من تصميم التهيئة: أثر، علو، ارتدادات، مظهر. وفي التجزئة يطبق هو زيادة على التصميم.
يذكّر Médias24 بأن مقتني البقعة «ملزم باحترام دفتر تحملات التجزئة الذي سيفصّل لك كل العناصر التعميرية اللازمة». ودفتر التحملات، الملحق بالإذن بإحداث التجزئة المسلَّم تطبيقاً للقانون 25.90، كثيراً ما يحدد ارتدادات أو علواً أو أثراً أدنى مما في المنطقة، وأحياناً قواعد مظهر. ولا يمكن أن يكون أكثر تساهلاً من تصميم التهيئة؛ لكن يمكن أن يكون أشد. اطلبه من البائع أو المجزئ قبل الرسم.
لماذا تخسر القطع الصغيرة أكثر من غيرها؟
باختصار
لأن الارتدادات ثابتة بالأمتار بينما المعاملات نسبية؛ فكلما صغرت القطعة أكلت الارتدادات حصة أكبر منها قبل أن يُطبَّق أي معامل.
في المثال أعلاه كلّفت الارتدادات 218 متراً مربعاً من أصل 400، أي أكثر من النصف، قبل أن يُطبَّق معامل الأثر. ولو كانت القطعة 1.000 متر مربع بالارتدادات نفسها لما كلّفت سوى نحو ثلثها. ولهذا تكون القطع الضيقة الواجهة أو المحصورة بين ثلاث حدود جانبية هي الأكثر خسارة، وهي أيضاً التي يُبالَغ في أثمانها على أساس «400 متر قابلة للبناء» بينما الحجم الفعلي أقل بكثير. وقبل التفاوض على الثمن، أجرِ هذا الحساب التقريبي بنفسك بمعاملات المذكرة وارتداداتها: فالرقم الذي ستحصل عليه هو ما تشتريه حقاً، لا مساحة الرسم.
ما الأخطاء الأكثر تكراراً؟
باختصار
الخلط بين الأثر ومساحة الطوابق، نسيان الارتدادات والتصفيف، احتساب القبو أو السطوح دون قراءة النظام، والاعتماد على مذكرة متقادمة.
- ضرب المساحة في معامل مقروء في إعلان دون معرفة ما إذا كان أثراً أم مساحة طوابق.
- نسيان أن التصفيف الجديد يقتطع شريطاً من الأرض قبل أي حساب.
- تطبيق المعاملات على مساحة السياج بدل مساحة الرسم أو التحديد.
- احتساب الأقبية والسطوح والمرائب والمحلات التقنية كأنها مستثناة دائماً أو محسوبة دائماً، بينما كل نظام يقرر.
- الاعتماد على مذكرة معلومات قديمة: يوصي Médias24 بمذكرة بأقل من ستة أشهر، إذ تُحيَّن التصاميم دورياً.
- الاعتماد على استثناء لتجاوز معامل. فالتجاوز المعاين بعد ذلك يعرّض للتسوية إن أمكنت، أو للهدم الجزئي.
متى تستشير مهنياً
الحساب النهائي من اختصاص المهندس المعماري
يعطي هذا الدليل المنهج؛ والحساب المعتد به يُجرى بتعاريف نظام المنطقة التي يقرؤها المهندس المعماري المسجل بالهيئة بسهولة. استشره ومعك مذكرة المعلومات ومستخرج النظام، وعند الاقتضاء دفتر تحملات التجزئة، قبل شراء الأرض لا بعده. والمهندس المساح المسجل بالهيئة يوفر المساحة والحدود الحقيقية التي تطبق عليها المعاملات.
هل يدل COS على البصمة الأرضية أم على مساحة الطوابق؟
حسب المصادر والأنظمة، على هذه أو تلك. فـMédias24 مثلاً يخصص «COS» لمساحة الطوابق و«CUS» للبصمة؛ ومصادر أخرى تعكس أو تستعمل «CES» للبصمة. اقرأ التعريف المكتوب في نظام منطقتك.
أين أجد معاملات قطعتي؟
في مذكرة المعلومات التعميرية التي تسلمها الوكالة الحضرية، وهي تبيّن إمكانيات استغلال الأرض واستعمالها القصوى وترفق مستخرجاً من نظام المنطقة (المادة 8 من ضابط البناء العام والنموذج الملحق).
هل تُحسب الأقبية والسطوح في مساحة الطوابق؟
يتوقف ذلك على تعريف مساحة الطوابق في النظام المطبق. لا توجد قاعدة واحدة؛ وهي نقطة تُتحقق مع المهندس المعماري.
هل يمكن تجاوز معامل بالاستثناء؟
الاستثناء في التعمير مسطرة استثنائية أمام لجنة؛ ونتيجته غير مضمونة قط. ولا ينبغي تصميم مشروع اعتماداً عليه.
ماذا يحدث إذا تجاوزت البناية المعامل المسموح؟
التجاوز مخالفة تخضع للقانون 66.12؛ وحسب الحالة يمكن طلب التسوية، وإلا وجبت المطابقة أو الهدم الجزئي.
المصادر
- المملكة المغربية (2013). المرسوم رقم 2.13.424 بالموافقة على ضابط البناء العام، المادة 8 والملحقان 1 و3. الجريدة الرسمية عدد 6174 بتاريخ فاتح غشت 2013، منشور على FAOLEX. https://faolex.fao.org/docs/pdf/mor134797.pdf
- Aboulfaraj, Z. (2025). De la carte au terrain : que cache un plan d’aménagement urbain ? Médias24، 9 أكتوبر 2025. https://medias24.com/2025/10/09/de-la-carte-au-terrain-que-cache-un-plan-damenagement-urbain/
- Aboulfaraj, Z. (2025). Comment obtenir un permis de construire au Maroc ? Médias24، 24 ماي 2025. https://medias24.com/2025/05/24/comment-obtenir-permis-construire-maroc/