كيف تتحقق من قابلية الأرض للبناء قبل الشراء

أغلب الأراضي التي يتبين أنها غير قابلة للبناء اشتُريت بوعد شفوي ورسم عدلي وزيارة في يوم مشمس. ومع ذلك يضع القانون بين يدي المشتري وثائق رسمية، سريعة الحصول، تقول ما يمكن فعله بقطعة ومن يملكها. يقترح هذا الدليل ترتيب طلبها، وما يجب قراءته فيها، والإشارات التي ينبغي أن توقف المفاوضة. وهو امتداد لدليلي الوضعية العقارية ووثائق التعمير.

بأي ترتيب تتحقق؟

1. حدد العقار. رقم الرسم العقاري، أو رقم مطلب التحفيظ، أو عبارة «غير محفظ»: هذه أول خانة في النموذج الرسمي لمذكرة المعلومات، وهي التي تحدد كل ما يأتي بعدها.
2. اطلب شهادة الملكية. من المحافظة العقارية التي تسلم بيان التقييدات المضمنة بالرسم (الفصل 61 من ظهير 12 غشت 1913): المالك، الأنصبة في حالة الشياع، الرهون، الارتفاقات المقيدة، التقييدات الاحتياطية.
3. اطلب مذكرة المعلومات التعميرية. من الوكالة الحضرية، تُسلَّم داخل أجل لا يتجاوز يومي عمل (المادة 7 من ضابط البناء العام).
4. اقرأ نظام المنطقة ودفتر التحملات. التخصيص، العلو، الارتدادات، المعاملات، الاحتياطات؛ وفي التجزئة يضاف دفتر التحملات.
5. تحقق من الأرض نفسها. الأنصاب والمساحة الحقيقية مع مهندس مساح، الولوج، الشبكات، التضاريس، طبيعة التربة، الجوار.
6. اعرض كل ذلك على مهندس معماري. بالوثائق في اليد يقول لك ما يمكن بناؤه فعلاً وبأي شروط.

ماذا تتحقق منه في الوضعية العقارية؟

في الأرض المحفظة تقول شهادة الملكية كل ما يهم: الفصل 62 من ظهير 12 غشت 1913 يجعل الرسم «نقطة الانطلاق الوحيدة للحقوق العينية والتحملات العقارية المترتبة على العقار»، والفصل 66 ينص على أن الحق العيني لا يقوم في مواجهة الغير إلا بتقييده. اقرأ فيها اسم المالك ونصيبه؛ ففي الشياع ينص الفصل 58 على تسليم نظير واحد للشريك المفوض، والبيع يفترض موافقة الجميع. واقرأ التحملات: فالرهن أو الحجز المقيد (الفصل 87) أو التقييد الاحتياطي (الفصل 85) يشير إلى نزاع أو دين.

وفي الأرض الجاري تحفيظها اطلب رقم المطلب وحالة تقدمه: نشر الخلاصة، إنجاز التحديد، نشر إعلان الانتهاء، التعرضات المتوصل بها. فأجل التعرض ذو الشهرين (الفصل 24) والإحالة على المحكمة عند عدم رفع التعرض (الفصل 32) قد يؤخران الشراء سنوات. وفي الأرض غير المحفظة الممسوكة بملكية يجب الحذر: إثبات الملكية قابل للمنازعة، وأغلب ما يأتي بعده، من قرض وإعادة بيع ورخصة، يصبح أصعب. ويفصّل دليل الرسم العقاري والملكية هذه الحالات.

ماذا تقرأ في مذكرة المعلومات؟

تلزم المادة 8 من ضابط البناء العام المذكرة ببيان طبيعة وثيقة التعمير (تصميم تنطيق أو تصميم تهيئة أو تصميم نمو قروي)، وتخصيص المنطقة، والاستعمالات الممنوعة والمشروطة، وإمكانيات استغلال الأرض واستعمالها القصوى، وشروط الموقع بالنسبة للحدود، وإمكانية إقامة عدة بنايات على ملك واحد، والعلو الأقصى، وشروط الولوج إلى الطرق ومواقف السيارات. ويضيف النموذج الرسمي ثلاث عبارات تحسم كل شيء: «يقع في منطقة …»، و«مثقل بـ …»، و«يجب احترام تصفيف جديد على طول الطريق … بعرض … متراً».

وعبارة «مثقل بـ» هي التي تلغي أكبر عدد من المشاريع: فهي تشير إلى احتياط لتجهيز عمومي أو طريق أو مساحة خضراء. وتصميم التهيئة يعد إعلاناً للمنفعة العامة لهذه التجهيزات لمدة عشر سنوات، والأرض المحتاطة غير قابلة للبناء من طرف مالكها طوال هذه المدة. وتذكّر المادة 7 أخيراً بأن المذكرة «لا يمكن بأي حال» أن تعد «موافقة مبدئية على إنجاز أي مشروع»: فهي تقول القاعدة لا القرار. ويوصي Médias24 باشتراط مذكرة بأقل من ستة أشهر، منسجمة مع تصاميم التهيئة الجاري بها العمل.

كيف تعرف إن كان الاستعمال الذي تقصده مسموحاً؟

يقول نظام المنطقة أولاً ما يمكن فعله فيها. فمنطقة الفيلات لا تقبل عمارة جماعية، ومنطقة النشاط لا تقبل مسكناً منعزلاً، والعلو المسموح به يفتح أو يغلق إمكانية طابق إضافي. ويشير Médias24 إلى حالة متكررة عند المشترين: في المنطقة الفلاحية تبقى الرخصة ممكنة للمنشآت الفلاحية ولمسكن مرتبط بالنشاط، لكن الحد الأدنى للقطعة «كثيراً ما يكون هكتاراً واحداً»، وأحياناً أقل في المناطق المصنفة دواراً في الوسط القروي. فأرض فلاحية من 2.000 متر مربع تُباع على أنها «قابلة للبناء» ليست كذلك عموماً.

وإذا كانت الأرض بقعة في تجزئة، يطبق دفتر تحملات التجزئة زيادة على تصميم التهيئة وقد يكون أشد؛ ويذكّر Médias24 بأن مقتني البقعة «ملزم باحترام دفتر تحملات التجزئة». وتحقق أيضاً من أن التجزئة قد تُسلّمت: فضابط البناء العام يصنف المساكن الفردية داخل تجزئة متسلَّمة ضمن «المشاريع الصغرى» التي تُدرس يوم الإيداع، وهذا يغيّر مسطرة الرخصة المقبلة.

كيف تقرأ المعاملات والارتدادات؟

تغطي «إمكانيات استغلال الأرض واستعمالها القصوى» في المادة 8 مفهومين: حصة الأرض التي يمكن للبناية تغطيتها على الأرض، ومجموع مساحة الطوابق التي يمكن بناؤها عليها. ويعرض Médias24 المصطلحين الشائعين هكذا: معامل استغلال الأرض (COS) «يحدد عدد الأمتار المربعة التي يمكنك بناؤها على أرضك» مع مراعاة العلو، ومعامل استعمال الأرض (CUS) «يحدد بصمة البناية على أرضك، أشبه بأثر». ومصادر وأنظمة أخرى تستعمل هذين الاختصارين بمعنى مختلف؛ والقراءة الآمنة الوحيدة هي قراءة نظام المنطقة الذي ترفقه مذكرة المعلومات في مستخرج. ويخصص دليل معاملي استغلال الأرض واستعمالها شرحاً كاملاً بمثال رقمي.

والارتدادات عن الطريق والحدود الجانبية، والعلو الأقصى، وعند الاقتضاء تصفيف جديد، تقلص المساحة المفيدة أكثر. وفي القطعة الصغيرة كثيراً ما يكون الارتداد، لا المعامل، هو ما يجعل المشروع مستحيلاً.

ماذا تتحقق منه في الأرض نفسها؟

لا تتطابق مساحة الرسم ومساحة السياج دائماً. ويعهد ظهير 1913 بالتحديد إلى مهندس مساح طبوغرافي محلف (الفصل 19) وينص على تحديد مستقل لكل بقعة ناتجة عن تقسيم (الفصل 54)؛ ورفع حضوري قبل الشراء يجنّب دفع ثمن أمتار مربعة تعود للجار أو للملك العام. ونزاعات الحدود هي السبب الأكثر شيوعاً لوصول أرض محفظة إلى المحكمة رغم ذلك؛ ومنطق الظهير أن التصميم الملحق بالرسم، لا السياج ولا ذاكرة الجار، هو الذي يحدد القطعة. ثم تحقق من الولوج: تبيّن مذكرة المعلومات شروط الولوج إلى الطريق، والقطعة المحصورة تتوقف على ارتفاق مرور يجب تقييده. وتحقق من الشبكات: يمنع نموذج الرخصة كل ربط دون إذن المدبرين، وبُعد شبكات الماء والكهرباء والتطهير يثقل الميزانية.

وأخيراً التربة والموقع. الدراسة الجيوتقنية ليست دائماً مطلوبة في مرحلة الشراء، لكن الأرض المنحدرة أو المعرضة للفيضان أو المردومة أو القريبة من واد تُلاحظ في عين المكان وفي مذكرة المعلومات حيث قد تظهر منطقة غير قابلة للبناء أو ارتفاق. وفي المدينة العتيقة أو الموقع المصنف أو قرب معلمة تُضاف تأشيرات أخرى إلى الرخصة.

ما الوثائق التي تطلبها من البائع قبل أي مفاوضة في الثمن؟

اطلب نظير الرسم العقاري أو وصل مطلب التحفيظ، وشهادة الملكية بتاريخ لا يتجاوز أياماً، ومذكرة المعلومات بتاريخ أقل من ستة أشهر، والتصميم الطبوغرافي أو محضر التحديد، ودفتر تحملات التجزئة إن كانت الأرض بقعة فيها. والبائع الجاد يملك هذه الوثائق أو يحصل عليها في أيام؛ أما الذي يشترط التوقيع أولاً «ثم نجمع الأوراق» فهو يطلب منك أن تشتري ما لم تره. وبعد أن تصلك الوثائق، اقرأ التواريخ قبل المحتوى: فشهادة ملكية عمرها سنة قد لا تعكس رهناً قُيّد بعدها، ومذكرة معلومات صدرت قبل مصادقة تصميم تهيئة جديد لم تعد تقول شيئاً.

ما الإشارات التي يجب أن توقف المفاوضة؟

• يرفض البائع تقديم شهادة الملكية بتاريخ اليوم أو يماطل، أو ليس هو المالك المقيد.
• الملك في الشياع ولم يوافق جميع الشركاء كتابة.
• تحمل مذكرة المعلومات عبارة «مثقل بـ» احتياط تجهيز أو طريق.
• الأرض في منطقة فلاحية أو غير قابلة للبناء أو في مدار موضوع رهن الدراسة.
• مطلب تحفيظ جارٍ بتعرضات لم تُرفع.
• المساحة المعلنة لا تطابق الرسم ولا التحديد.
• «الرخصة» التي يعد بها البائع لا توجد إلا كلاماً: فالرخصة الساقطة لعدم انطلاق الأساسات داخل سنة لا تساوي شيئاً، والرخصة المسلمة لشخص آخر لمشروع آخر لا تنفعك.