Qui fait quoi : commune, agence urbaine, wilaya, ANCFCC, ONA

Le même projet de maison passe entre les mains d’au moins cinq administrations, et chacune ne répond qu’aux questions qui la concernent. Demander à la commune ce que dit le plan d’aménagement, ou à l’agence urbaine si votre terrain est titré, fait perdre des semaines. Ce guide décrit le rôle de chaque acteur tel qu’il ressort du règlement général de construction, du dahir sur l’immatriculation foncière et des textes institutifs, et indique à quel moment du parcours vous le rencontrez. Il complète le guide sur le cadre légal de la construction.

Qui intervient à quel moment ?

Que fait la commune ?

La commune est l’interlocuteur de dépôt. Le règlement général de construction prévoit que le dossier est déposé au bureau d’ordre de la commune contre un accusé de réception numéroté et daté, qui vaut attestation de recevabilité (article 30). Dans les communes de plus de 50 000 habitants, un guichet unique des autorisations d’urbanisme est institué ; il est « l’interlocuteur unique des pétitionnaires » et doit renseigner sur les pièces, les circuits et l’état d’avancement (articles 10 et 12). Le secrétariat des commissions y est assuré par les services communaux compétents en matière d’urbanisme (article 25).

La commune est aussi le signataire. Le permis de construire prévu à l’article 40 de la loi 12-90 est délivré par le président du conseil communal, qui décide « à la lumière des avis et visas » de la commission (article 35), doit motiver tout refus (article 36) et notifie sa décision par lettre recommandée (article 40). Le même président délivre le permis d’habiter et le certificat de conformité prévus à l’article 55 de la loi 12-90, après récolement des travaux (articles 41 et 42). Les taxes communales liées à la construction sont acquittées à la commune avant la délivrance, comme le rappelle le modèle de permis annexé au règlement.

Ce que la commune ne fait pas : elle ne dit pas ce qu’autorise le plan d’aménagement pour votre parcelle, c’est l’objet de la note de renseignements de l’agence urbaine ; elle n’atteste pas la propriété, c’est le rôle de la conservation foncière ; et elle ne peut pas passer outre un avis défavorable de l’agence urbaine.

Que fait l’agence urbaine ?

Les agences urbaines sont des établissements publics dotés de la personnalité morale et de l’autonomie financière, institués par le dahir portant loi du 10 septembre 1993 après la création des trois premières à Casablanca, Fès et Agadir. D’après l’analyse de Hassan Chtouki, juriste d’agence urbaine, elles sont chargées notamment de réaliser les études des schémas directeurs, de préparer les projets de documents d’urbanisme réglementaires et de conduire des opérations de réhabilitation et de restructuration ; elles couvrent aujourd’hui pratiquement tout le territoire.

Pour un particulier, l’agence urbaine intervient deux fois. D’abord par la note de renseignements urbanistiques, qu’elle délivre « à toute personne qui en fait la demande » dans un délai qui ne dépasse pas deux jours ouvrables (articles 6 et 7 du règlement général de construction), et qui indique l’affectation de la zone, les usages interdits, les possibilités d’occupation du sol, les reculs et la hauteur maximale (article 8). Ensuite en commission d’instruction, dont elle est membre permanent (article 21) : l’article 35 dispose que l’autorisation ne peut en aucun cas être délivrée sans l’avis conforme de son représentant. C’est le verrou réel de la procédure. Le guide sur les documents d’urbanisme explique ce que l’agence met dans la note.

Que font la préfecture, la province et la wilaya ?

La préfecture ou province est membre permanent de la commission d’instruction (article 21) et de la commission de récolement (article 42). Dans les communes de 50 000 habitants ou moins, c’est auprès d’elle qu’est institué le comité préfectoral ou provincial d’urbanisme qui instruit les dossiers (article 15). L’article 49 confie aux gouverneurs une mission de surveillance : ils veillent à ce que communes, administrations et établissements publics respectent les délais de délivrance, incitent les retardataires à se conformer dans un délai qu’ils fixent, et « prennent les mesures qui s’imposent en cas de persistance du retard ». C’est donc vers la préfecture qu’on se tourne quand un dossier dort.

La loi 66-12 a renforcé ce rôle. D’après l’analyse publiée par Le360 lors de sa promulgation, le contrôle des chantiers est confié à des agents de la police judiciaire et à des auxiliaires de l’autorité relevant de la wilaya, de la préfecture et de l’administration, avec pouvoir d’ordonner l’arrêt immédiat d’un chantier en infraction. La wilaya, échelon régional dirigé par le wali, coordonne les commissions régionales, notamment en matière de dérogation d’urbanisme.

Que fait la conservation foncière ?

L’Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie agit par ses conservateurs de la propriété foncière, nommés dans le ressort de chaque préfecture ou province et chargés « de la tenue du registre foncier » et « de l’exécution des formalités et des procédures prescrites pour l’immatriculation foncière » (article 9 du dahir du 12 août 1913). Le conservateur reçoit les réquisitions d’immatriculation, dirige les bornages, enregistre les oppositions, immatricule ou transmet au tribunal, établit le titre foncier (article 52) et en délivre le duplicata au propriétaire (article 58). Il délivre aussi, à toute personne qui le demande, un état des inscriptions portées sur un titre (article 61), ce qu’on appelle couramment le certificat de propriété.

Après l’immatriculation, c’est encore lui qui inscrit chaque vente, hypothèque ou succession, et l’article 66 du dahir rappelle qu’un droit réel sur un immeuble immatriculé n’existe à l’égard des tiers qu’à compter de cette inscription. Le conservateur engage sa responsabilité personnelle en cas d’omission ou d’irrégularité (article 97). Le guide Titre foncier vs melkia détaille la procédure.

Que fait l’Ordre national des architectes ?

Institué par la loi 016-89 relative à l’exercice de la profession d’architecte, l’Ordre national des architectes tient le tableau des praticiens autorisés à exercer et veille à la déontologie de la profession. Le règlement général de construction suppose son intervention à plusieurs étapes : les plans sont établis par le concepteur du projet, qui peut assister à la commission pour le présenter (article 29), et lorsque les travaux ont été dirigés par un architecte, le récolement peut être remplacé par son attestation de conformité (article 45). Le modèle de déclaration d’achèvement des travaux comporte une rubrique pour le nom de l’architecte « dans le cas où le recours à ce professionnel est obligatoire ».

Avant de signer un contrat, vérifiez l’inscription de l’architecte au tableau de l’Ordre ; un plan signé par une personne non inscrite n’est pas recevable dans les cas où la loi impose l’architecte. Les cas où il est obligatoire sont traités dans le guide sur la loi 016-89. Built Morocco ne recommande aucun praticien.

Qui sont les services à visa ?

Pour les grands projets, les membres permanents de la commission s’adjoignent les représentants de la direction générale de la protection civile, des services compétents en matière de télécommunications et des organismes chargés de la gestion des réseaux divers (article 21). Les membres non permanents sont limités aux administrations dont l’avis ou le visa est requis par la législation (article 23). Deux règles protègent le demandeur : ces entités « sont tenues de se prononcer, dans la limite de leurs compétences, dans les délais impartis ou, au plus tard, au cours de la réunion » (article 27), et leurs avis « ne doivent nullement être conditionnés par le règlement préalable des rémunérations pour services rendus » (article 28).

Pour une demande de morcellement, la commission comprend en outre un représentant de la conservation de la propriété foncière (article 22). Les raccordements définitifs aux réseaux restent soumis à l’autorisation de chaque gestionnaire, comme le rappelle le modèle de permis.

Et les tribunaux ?

Deux juridictions peuvent entrer dans un projet. Le tribunal de première instance du lieu de l’immeuble reçoit les réquisitions d’immatriculation grevées d’oppositions non levées (article 32 du dahir de 1913) ; un juge rapporteur met l’affaire en état, et le tribunal statue sur l’existence et l’étendue des droits prétendus (articles 34 et 37). Le tribunal administratif, pour sa part, connaît des recours contre les décisions de l’administration, par exemple un refus de permis que le demandeur estime infondé, après un éventuel recours gracieux devant l’autorité qui a pris la décision. Le guide sur le refus d’autorisation détaille ces voies.