من يفعل ماذا: الجماعة، الوكالة الحضرية، الولاية، المحافظة العقارية، هيئة المهندسين

يمر مشروع المنزل الواحد بين أيدي خمس إدارات على الأقل، وكل واحدة لا تجيب إلا عن الأسئلة التي تعنيها. فأن تسأل الجماعة عما يسمح به تصميم التهيئة، أو الوكالة الحضرية عما إذا كانت أرضك محفظة، يضيّع أسابيع. يصف هذا الدليل دور كل فاعل كما يستخلص من ضابط البناء العام وظهير التحفيظ العقاري والنصوص المحدِثة، ويبيّن في أي لحظة من المسار تلقاه. وهو تكملة لدليل الإطار القانوني.

من يتدخل ومتى؟

ماذا تفعل الجماعة؟

الجماعة هي جهة الإيداع. ينص ضابط البناء العام على أن الملف يودع بمكتب ضبط الجماعة مقابل وصل مرقم ومؤرخ يقوم مقام شهادة القبول (المادة 30). وفي الجماعات التي يفوق سكانها 50.000 نسمة يُحدث شباك وحيد لرخص التعمير؛ وهو «المخاطب الوحيد لطالبي الرخص» ويجب أن يخبر بالوثائق والمساطر وحالة التقدم (المادتان 10 و12). وتتولى كتابة اللجان المصالح الجماعية المختصة في التعمير (المادة 25).

والجماعة هي الموقّع أيضاً. فرخصة البناء المنصوص عليها في المادة 40 من القانون 12.90 يسلمها رئيس مجلس الجماعة الذي يقرر «على ضوء آراء وتأشيرات» اللجنة (المادة 35)، ويجب أن يعلل كل رفض (المادة 36)، ويبلغ قراره برسالة مضمونة (المادة 40). والرئيس نفسه يسلم رخصة السكن وشهادة المطابقة المنصوص عليهما في المادة 55 من القانون 12.90 بعد معاينة الأشغال (المادتان 41 و42). وتؤدى الرسوم الجماعية المتعلقة بالبناء إلى الجماعة قبل التسليم كما يذكّر نموذج الرخصة الملحق بالضابط.

وتترتب على ذلك نتيجة عملية لمن يقيم بعيداً عن الجماعة: العنوان الذي تصرح به عند الإيداع هو الذي تُرسل إليه الرسالة المضمونة، ورقم الوصل هو ما سيطلبه منك الشباك الوحيد عندما تستفسر عن تقدم الملف. احتفظ بهما؛ فهما وسيلتاك الوحيدتان في مسطرة تجري بدونك.

ما لا تفعله الجماعة: لا تقول ما يسمح به تصميم التهيئة على قطعتك، فذلك موضوع مذكرة المعلومات من الوكالة الحضرية؛ ولا تشهد بالملكية، فذلك دور المحافظة العقارية؛ ولا يمكنها تجاوز رأي غير موافق للوكالة الحضرية.

ماذا تفعل الوكالة الحضرية؟

الوكالات الحضرية مؤسسات عمومية تتمتع بالشخصية المعنوية والاستقلال المالي، أحدثها الظهير بمثابة قانون الصادر في 10 شتنبر 1993 بعد إحداث الثلاث الأولى في الدار البيضاء وفاس وأكادير. وحسب تحليل حسن الشتوكي، وهو قانوني بوكالة حضرية، فإنها مكلفة بإنجاز دراسات مخططات التوجيه، وإعداد مشاريع وثائق التعمير التنظيمية، وقيادة عمليات إعادة التأهيل وإعادة الهيكلة؛ وهي تغطي اليوم كامل التراب الوطني تقريباً.

وتتدخل الوكالة الحضرية مرتين بالنسبة للفرد. أولاً بمذكرة المعلومات التعميرية التي تسلمها «لكل من يطلبها» داخل أجل لا يتجاوز يومي عمل (المادتان 6 و7 من ضابط البناء العام)، وتبيّن تخصيص المنطقة والاستعمالات الممنوعة وإمكانيات استغلال الأرض والارتدادات والعلو الأقصى (المادة 8). ثم في لجنة الدراسة التي هي عضو دائم فيها (المادة 21): تنص المادة 35 على أنه لا يمكن بأي حال تسليم الرخصة دون الرأي المطابق لممثلها. وهذا هو القفل الحقيقي للمسطرة. ويشرح دليل وثائق التعمير ما تضعه الوكالة في المذكرة.

ماذا تفعل العمالة والإقليم والولاية؟

العمالة أو الإقليم عضو دائم في لجنة الدراسة (المادة 21) ولجنة المعاينة (المادة 42). وفي الجماعات التي يبلغ سكانها 50.000 نسمة أو أقل تُحدث لديها اللجنة العمالية أو الإقليمية للتعمير التي تدرس الملفات (المادة 15). وتسند المادة 49 إلى الولاة والعمال مهمة رقابية: يسهرون على احترام الجماعات والإدارات والمؤسسات العمومية لآجال التسليم، ويحثون المتأخرين على الامتثال داخل أجل يحددونه، و«يتخذون التدابير اللازمة في حالة استمرار التأخير». فإلى العمالة إذن يُتوجَّه عندما ينام ملف.

والمستوى الترابي الذي تخاطبه يتوقف على حجم جماعتك: في المدن الكبرى يمر الملف بالشباك الوحيد ولجنة الجماعة، وفي الجماعات الصغيرة تنعقد اللجنة بالعمالة نفسها، ولذلك يُستحسن أن تعرف منذ البداية أين تنعقد لجنة جماعتك ومن يحمل ملفك إليها.

وقد عزز القانون 66.12 هذا الدور. فحسب التحليل الذي نشره Le360 عند صدوره، تُسند مراقبة الأوراش إلى ضباط الشرطة القضائية وأعوان السلطة التابعين للولاية والعمالة والإدارة، مع سلطة الأمر بالإيقاف الفوري للورش المخالف. والولاية، وهي المستوى الجهوي الذي يرأسه الوالي، تنسق اللجان الجهوية، لا سيما في مادة الاستثناءات في التعمير.

ماذا تفعل المحافظة العقارية؟

تعمل الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية بواسطة المحافظين على الأملاك العقارية المعينين في دائرة كل عمالة أو إقليم والمكلفين «بمسك السجل العقاري» و«بإنجاز الإجراءات والمساطر المقررة للتحفيظ العقاري» (الفصل 9 من ظهير 12 غشت 1913). ويتلقى المحافظ مطالب التحفيظ، ويدير التحديد، ويسجل التعرضات، ويحفظ أو يحيل على المحكمة، ويؤسس الرسم العقاري (الفصل 52)، ويسلم نظيره للمالك (الفصل 58). كما يسلم لكل من يطلب ذلك بياناً بالتقييدات المضمنة بالرسم (الفصل 61)، وهو ما يسمى عادة شهادة الملكية.

وبعد التحفيظ يبقى هو من يقيّد كل بيع أو رهن أو إرث، ويذكّر الفصل 66 من الظهير بأن الحق العيني على عقار محفظ لا يقوم في مواجهة الغير إلا من تاريخ هذا التقييد. ويتحمل المحافظ مسؤولية شخصية في حالة الإغفال أو المخالفة (الفصل 97). ويفصّل دليل الرسم العقاري والملكية المسطرة.

ماذا تفعل هيئة المهندسين المعماريين الوطنية؟

أحدث القانون 016.89 المتعلق بمزاولة مهنة الهندسة المعمارية هيئة المهندسين المعماريين الوطنية التي تمسك جدول المهنيين المأذون لهم بالمزاولة وتسهر على أخلاقيات المهنة. ويفترض ضابط البناء العام تدخلها في عدة مراحل: التصاميم يعدها معد المشروع الذي يجوز له حضور اللجنة لتقديمه (المادة 29)، وعندما يكون مهندس معماري قد أدار الأشغال يمكن تعويض معاينة المطابقة بشهادته (المادة 45). ويتضمن نموذج التصريح بانتهاء الأشغال خانة لاسم المهندس «في الحالة التي يكون فيها اللجوء إلى هذا المهني إلزامياً».

وتهم الهيئة أيضاً عندما تسوء الأمور. فأخلاقيات المهنة ونزاعات الأتعاب والشكايات من سلوك مهندس مسجل تُرفع إلى مجالسها الجهوية قبل أي محكمة، وشهادة التسجيل المؤرخة بأقل من سنة هي ما يطلبه أصحاب المشاريع العموميون عند تكليف مهندس؛ ويمكن للخواص طلب الوثيقة نفسها. وقبل توقيع عقد تحقق من تسجيل المهندس في جدول الهيئة؛ فالتصميم الموقع من شخص غير مسجل غير مقبول في الحالات التي يفرض فيها القانون المهندس. ويتناول دليل القانون 016.89 حالات الإلزام. ولا يوصي Built Morocco بأي مهني.

من هي المصالح المدلية بالرأي؟

في المشاريع الكبرى ينضم إلى الأعضاء الدائمين ممثلو المديرية العامة للوقاية المدنية والمصالح المختصة في الاتصالات والهيئات المكلفة بتدبير الشبكات المختلفة (المادة 21). ويقتصر الأعضاء غير الدائمين على الإدارات التي يشترط القانون رأيها أو تأشيرتها (المادة 23). وتحمي الطالبَ قاعدتان: هذه الجهات «ملزمة بالبت، في حدود اختصاصاتها، داخل الآجال المحددة أو على أبعد تقدير أثناء الاجتماع» (المادة 27)، وآراؤها «لا يجب بأي حال أن تكون مشروطة بالأداء المسبق لمقابل الخدمات» (المادة 28).

وفي طلب التقسيم تضم اللجنة زيادة على ذلك ممثلاً عن المحافظة العقارية (المادة 22). وتبقى الربوط النهائية بالشبكات خاضعة لإذن كل مدبر كما يذكّر نموذج الرخصة.

والمحاكم؟

قد تدخل محكمتان في مشروع. فالمحكمة الابتدائية التي يقع العقار في دائرتها تتلقى مطالب التحفيظ المثقلة بتعرضات لم تُرفع (الفصل 32 من ظهير 1913)؛ ويهيئ قاض مقرر القضية وتبت المحكمة في وجود الحقوق المدعاة ونطاقها (الفصلان 34 و37). أما المحكمة الإدارية، بمقتضى القانون 41.90، فتنظر في طلبات الإلغاء بسبب تجاوز السلطة ضد قرارات السلطات الإدارية، كرفض رخصة يراه الطالب غير مؤسس، داخل ستين يوماً من التبليغ، بعد طعن إداري اختياري أمام الجهة التي أصدرت القرار. ويفصّل دليل رفض الرخصة هذه الطرق.