رخصة السكن وشهادة المطابقة

نهاية الورش ليست نهاية المسطرة. فما دامت رخصة السكن لم تُسلَّم، تبقى البناية غير منتهية قانونياً: الربط النهائي بالشبكات والبيع، وبكل دقة السكن فيها، تتوقف عليها. وكثير من الملاك ينسونها لأن أحداً لا يطلبها في حينها؛ ويكتشفونها عند البيع. يصف هذا الدليل المسطرة المنصوص عليها في ضابط البناء العام وآجالها والطريق الأسرع بشهادة المهندس المعماري والأخطاء التي تعطلها. وهو امتداد لدليل رخصة البناء.

رخصة السكن أم شهادة المطابقة: أيهما يعنيك؟

من بين أغراض ضابط البناء العام تحديد «شكل وشروط إيداع ودراسة الطلبات وتسليم […] رخص السكن وشهادات المطابقة» (المادة الأولى)، وكلتاهما منصوص عليها في المادة 55 من القانون 12.90 ومشمولة بالنماذج الرسمية الملحقة بالضابط. فرخصة السكن تأذن «بشغل العقار موضوع رخصة البناء»؛ وشهادة المطابقة تأذن «باستغلاله». فالتمييز يتبع إذن الاستعمال: السكن من جهة، والمحل التجاري والمكاتب والورشة والتجهيز من جهة أخرى. وقد تحتاج البناية المختلطة إلى الاثنتين.

لماذا هي لا غنى عنها؟

يلزم نموذج قرار رخصة البناء الملحق بالضابط المستفيد «بأن يوجه إلى الجماعة أو الشباك الوحيد لرخص التعمير طلباً يتضمن تصريحاً بانتهاء الأشغال قصد الحصول على رخصة السكن أو شهادة المطابقة» ويوضح: «يمنع منعاً كلياً استغلال العقارات المنجزة قبل الحصول على الرخصة أو الشهادة المذكورتين». ويمنع النموذج نفسه «ربط العقار […] بمختلف الشبكات دون أذون مسبقة من المصالح المعنية»، وهي أذون تستند عملياً إلى الانتهاء القانوني للأشغال.

وبالنسبة للمجموعات السكنية يكون الضابط أكثر صراحة: «لا يمكن إجراء أي بيع أو كراء لعقار قبل الحصول المسبق على رخصة السكن أو شهادة المطابقة». ويلخص Médias24 الرهان بالنسبة للفرد: رخصة السكن «تشهد بأن الرخصة وجميع المعايير احتُرمت، مما يسمح بالسكن القانوني في البناية». وبدونها لا يملك مشتري منزل على التصميم أو المشتري المقبل لفيلتك أي ضمان رسمي للمطابقة.

كيف يُقدَّم الطلب؟

تنص المادة 41 من الضابط على أن رخصة السكن وشهادة المطابقة «يسلمهما رئيس مجلس الجماعة بطلب من المعني»، وأن الملف يودع «مقابل وصل مرقم ومؤرخ بمكتب ضبط الجماعة المعنية أو، عند الاقتضاء، الشباك الوحيد لرخص التعمير». ويتضمن «طلباً موجهاً من المعني إلى رئيس مجلس الجماعة يتضمن تصريحاً بانتهاء الأشغال» و«شهادة مطابقة الأشغال المسلمة من المصالح المختصة في مجال الاتصالات، في الحالات المنصوص عليها في القوانين والأنظمة الجاري بها العمل».

ونموذج التصريح بانتهاء الأشغال، في الملحق 8، يُقدَّم في ثلاث نسخ. وهو يحدد المصرِّح والمهندس المعماري والمهندس المختص والمقاول، ويصف الأشغال ومكانها، ويتضمن التصريح التالي: الأشغال «انتهت منذ … وأن الأشغال المنجزة مطابقة للتصاميم المرخصة ولبيانات رخصة البناء ولقواعد الفن الجاري بها العمل». ويُشترط اسم المهندس المعماري والمهندس «في الحالة التي يكون فيها اللجوء إلى هذا المهني إلزامياً». والتصريح يلزم صاحبه: فالتصريح الكاذب بالمطابقة يعرّض لعقوبات القانون 66.12.

ما معاينة المطابقة ومن يجريها؟

الوثيقتان «تُعدان بعد معاينة الأشغال» التي «تتمثل في التحقق من مطابقة الأشغال المنجزة للتصاميم المعمارية والتقنية ولبيانات رخصة البناء» (المادة 42). ولجنة المعاينة «مكونة من ممثلي العمالة أو الإقليم [و] الجماعة»، ويجوز للرئيس أن يضيف إليها، بصفة استشارية، «كل شخص يُرى رأيه مفيداً». وتتم المقارنة بالتصاميم الحاملة لعبارة «غير قابل للتغيير» (ne varietur)، وهي نفسها التي ألزمتك الرخصة بالاحتفاظ بها في الورش.

وما يُتحقق منه عملياً: الموقع والارتدادات، الأعلية وعدد المستويات، المساحات، الواجهات والفتحات، تخصيص المحلات. وكل اختلاف عن التصاميم المرخصة كان يجب أن يكون موضوع رخصة تعديلية قبل نهاية الأشغال؛ ويذكّر نموذج الرخصة بذلك («كل تغيير في المشروع المرخص […] يجب أن يكون موضوع طلب رخصة جديد»)، ويؤكد Médias24: «لا بد من إيداع رخصة تعديلية قبل نهاية الأشغال».

ما الآجال المقررة؟

1. إيداع التصريح بانتهاء الأشغال. مقابل وصل مرقم ومؤرخ، بالجماعة أو الشباك الوحيد (المادة 41).
2. تبليغ تاريخ المعاينة. داخل أجل لا يتجاوز ثلاثة أيام عمل من الإيداع (المادة 43).
3. استدعاء اللجنة. يوجهه الرئيس إلى الأعضاء داخل أجل لا يتجاوز خمسة عشر يوم عمل من الإيداع (المادة 43).
4. المحضر. يحرر وفق نموذج الملحق 7 ويعرض على الرئيس داخل يومي عمل من الزيارة (المادة 44).
5. القرار. يتخذه الرئيس داخل أجل يومي عمل نفسه من توصله بالمحضر (المادة 44)؛ ويتبع القرار نموذج الملحق 8.

وبجمع هذه الآجال يقع القرار دون شهر عمل من الإيداع. وكما في رخصة البناء، تكلف المادة 49 الولاة والعمال بالسهر على احترامها. ولا ينشر Built Morocco أي أجل ملاحظ إلى أن يجمع بارومتره معطياته؛ والفوارق الملاحظة تأتي أساساً من معاينات تكشف عدم مطابقة فتعيد الملف نحو رخصة تعديلية أو تسوية.

متى تعوض شهادة المهندس المعماري المعاينة؟

تفتح المادة 45 طريقاً أقصر: «في حالة ما إذا كانت أشغال البناء قد أديرت من طرف مهندس معماري، يمكن تعويض المعاينة بشهادة من المهندس المعماري الذي أدار الأشغال تثبت مطابقة الأشغال المنجزة للتصاميم المعمارية ولبيانات الرخصة». والشهادة «ترفق بملف الطلب» وتتبع نموذج الملحق 8. وينص نموذج رخصة السكن فعلاً على الأساسين الممكنين: «بناء على محضر لجنة المعاينة» أو «بناء على شهادة المهندس المعماري الذي أدار الأشغال».

وملاحظتان. النص يقول «يمكن» لا «يجب»: فالجماعة تحتفظ بإمكانية إجراء المعاينة. والشهادة تلزم المسؤولية المهنية للمهندس الذي لن يوقعها إلا إذا كانت البناية مطابقة فعلاً للتصاميم؛ وهذا أحد أسباب إسناد إدارة الأشغال إلى المهندس صاحب المشروع، لا التصميم وحده.

ماذا عن البناية القديمة التي لم تحصل قط على رخصة سكن؟

كثير من المنازل التي بُنيت في الثمانينات والتسعينات سُكنت دون أن يطلب أحد رخصة السكن، لأن الربط بالشبكات كان يتم آنذاك دونها. وعند البيع اليوم يطلبها الموثق، فيكتشف الورثة غيابها. وثلاثة مسارات ممكنة بحسب الحالة: إذا كانت رخصة البناء موجودة والبناية مطابقة لها، يكفي إيداع تصريح بانتهاء الأشغال ولو متأخراً وطلب المعاينة؛ وإذا كانت الرخصة موجودة لكن البناية خالفتها، فالطريق هو الرخصة التعديلية أو التسوية عندما يسمح بها نظام المنطقة؛ وإذا لم توجد رخصة أصلاً، فمسطرة التسوية التي أحدثها القانون 66.12 هي الإطار الوحيد، وهي مشروطة بموافقة الوكالة الحضرية ورئيس الجماعة وبمطابقة البناية للقواعد الجاري بها العمل. واطلب أولاً من الجماعة نسخة من ملف الرخصة القديمة من أرشيفها، فكثيراً ما تكون محفوظة حتى حين فقدها المالك.

ما الذي يعطل رخصة السكن؟

• اختلافات عن التصاميم «غير القابلة للتغيير»: مستوى مضاف، فتحة منقولة، ارتداد مقلص، سطح مغطى. كل منها كان يستوجب رخصة تعديلية قبل نهاية الأشغال.
• رخصة ساقطة: إذا لم تنطلق الأساسات داخل السنة الموالية للتسليم فالرخصة لاغية، وما بُني بعدها بُني بدون سند.
• أشغال ناقصة: يتعلق التصريح بانتهاء الأشغال ببناية منتهية؛ والتشطيبات الخارجية والأسوار المبينة في التصاميم جزء منها.
• ربوط أُنجزت دون إذن مدبري الشبكات، خلافاً للرخصة.
• رسوم وإتاوات غير مؤداة، تتوقف عليها الرخصة.
• بناء بدون رخصة: رخصة السكن تفترض رخصة بناء؛ والبناية غير المرخصة تخضع لمسطرة التسوية التي أحدثها القانون 66.12 حين تكون ممكنة.

ماذا تفعل بعد الحصول على رخصة السكن؟

رخصة السكن هي الوثيقة التي تغلق الملف الإداري للبناية. احتفظ بها مع قرار رخصة البناء والتصاميم «غير القابلة للتغيير» ومحضر المعاينة أو شهادة المهندس ووصولات الرسوم. فمدبرو الشبكات يطلبونها للاشتراكات النهائية؛ والموثقون يطلبونها عند البيع؛ وتبقى، لكل مشتر مقبل، الدليل الرسمي الوحيد على أن المنزل بُني كما رُخص له.