Permis d’habiter et certificat de conformité

La fin du chantier n’est pas la fin de la procédure. Tant que le permis d’habiter n’est pas délivré, la construction est juridiquement inachevée : le raccordement définitif aux réseaux, la vente et, en toute rigueur, l’installation dans les lieux dépendent de lui. Beaucoup de propriétaires l’oublient parce que personne ne le réclame sur le moment ; ils le découvrent au moment de vendre. Ce guide décrit la procédure prévue par le règlement général de construction, ses délais, la voie accélérée par attestation d’architecte, et les erreurs qui la bloquent. Il prolonge le guide sur l’autorisation de construire.

Permis d’habiter ou certificat de conformité : lequel vous concerne ?

Le règlement général de construction a pour objet, entre autres, de fixer « la forme et les conditions de dépôt, d’examen des demandes et de délivrance […] des permis d’habiter et des certificats de conformité » (article premier), tous deux prévus par l’article 55 de la loi 12-90 et visés dans les modèles officiels annexés au règlement. Le permis d’habiter autorise « à occuper l’immeuble objet de l’autorisation de construire » ; le certificat de conformité autorise « à exploiter » l’immeuble. La distinction suit donc l’usage : logement d’un côté, commerce, bureaux, atelier ou équipement de l’autre. Un immeuble mixte peut appeler les deux.

Pourquoi est-il indispensable ?

Le modèle de décision portant permis de construire, annexé au règlement, impose au bénéficiaire « d’adresser à la commune ou au guichet unique des autorisations d’urbanisme une demande portant déclaration d’achèvement des travaux en vue de l’obtention du permis d’habiter ou du certificat de conformité » et précise : « il est strictement interdit d’exploiter les immeubles réalisés préalablement à l’obtention du permis ou du certificat susvisés ». Le même modèle interdit « de procéder au raccordement de l’immeuble […] aux différents réseaux sans autorisations préalables des services concernés », autorisations qui s’appuient en pratique sur l’achèvement régulier des travaux.

Pour les groupes d’habitations, le règlement est encore plus explicite : « aucune vente ou location d’immeuble ne peut être opérée avant l’obtention préalable du permis d’habiter ou du certificat de conformité ». Médias24 résume l’enjeu pour le particulier : le permis d’habiter « atteste que le permis et toutes les normes ont été respectés, permettant ainsi l’occupation légale de la construction ». Sans lui, l’acheteur d’une maison achetée sur plan ou le futur acquéreur de votre villa n’a aucune garantie officielle de conformité.

Comment se présente la demande ?

L’article 41 du règlement dispose que le permis d’habiter et le certificat de conformité « sont délivrés par le président du conseil communal, sur demande du pétitionnaire », et que le dossier est déposé « contre accusé de réception numéroté et daté au bureau d’ordre de la commune concernée ou, le cas échéant, le guichet unique des autorisations d’urbanisme ». Il comprend « une demande adressée par le pétitionnaire au président du conseil communal portant déclaration d’achèvement des travaux » et « l’attestation de conformité des travaux délivrée par les services compétents en matière de télécommunications, dans les cas prévus par les lois et règlements en vigueur ».

Le modèle de déclaration d’achèvement, à l’annexe 8, est à présenter en trois exemplaires. Il identifie le déclarant, l’architecte, l’ingénieur spécialisé et l’entrepreneur, décrit les travaux et leur lieu, et contient la déclaration suivante : les travaux « ont été achevés depuis le … et […] les travaux réalisés sont conformes aux plans autorisés et aux indications du permis de construire et aux règles de l’art en vigueur ». Le nom de l’architecte et de l’ingénieur sont requis « dans le cas où le recours à ce professionnel est obligatoire ». La déclaration engage son auteur : une fausse déclaration de conformité expose aux sanctions de la loi 66-12.

Qu’est-ce que le récolement et qui le fait ?

Les deux documents « sont établis après récolement des travaux », lequel « consiste à vérifier la conformité des travaux réalisés avec les plans architecturaux et techniques et les indications de l’autorisation de construire » (article 42). La commission de récolement est « composée des représentants de la préfecture ou de la province [et de] la commune », et le président peut y adjoindre, à titre consultatif, « toute personne dont l’avis est jugé utile ». La comparaison se fait avec les plans portant la mention « ne varietur », ceux-là mêmes que le permis vous a imposé de conserver sur le chantier.

Ce qui est vérifié, concrètement : l’implantation et les reculs, les hauteurs et le nombre de niveaux, les surfaces, les façades et ouvertures, les affectations des locaux. Toute différence avec les plans autorisés devait faire l’objet d’une autorisation modificative avant la fin des travaux ; le modèle de permis le rappelle (« toute modification du projet autorisé […] doit faire l’objet d’une nouvelle demande d’autorisation »), et Médias24 insiste : « il est indispensable de déposer un permis modificatif avant la fin des travaux ».

Quels sont les délais prévus ?

1. Dépôt de la déclaration d’achèvement. Contre accusé de réception numéroté et daté, à la commune ou au guichet unique (article 41).
2. Notification de la date du récolement. Dans un délai n’excédant pas trois jours ouvrables à compter du dépôt (article 43).
3. Convocation de la commission. Transmise par le président aux membres dans un délai n’excédant pas quinze jours ouvrables à compter du dépôt (article 43).
4. Procès-verbal. Établi selon le modèle de l’annexe 7 et soumis au président dans les deux jours ouvrables suivant la visite (article 44).
5. Décision. Prise par le président dans le même délai de deux jours ouvrables à compter de la réception du procès-verbal (article 44) ; la décision suit le modèle de l’annexe 8.

Additionnés, ces délais placent la décision à moins d’un mois ouvrable du dépôt. Comme pour le permis de construire, l’article 49 charge les gouverneurs de veiller au respect de ces délais. Built Morocco ne publie pas de délai observé tant que son Baromètre n’a pas collecté de données ; les écarts constatés viennent surtout des récolements qui révèlent des non-conformités et renvoient le dossier vers une autorisation modificative ou une régularisation.

Quand l’attestation de l’architecte remplace-t-elle le récolement ?

L’article 45 ouvre une voie plus courte : « dans le cas où les travaux de construction ont été dirigés par un architecte, le récolement peut être remplacé par une attestation de l’architecte ayant dirigé les travaux, certifiant la conformité des travaux réalisés avec les plans architecturaux et les indications de l’autorisation ». L’attestation « est jointe au dossier de la demande » et suit le modèle de l’annexe 8. Le modèle de permis d’habiter prévoit d’ailleurs les deux fondements possibles : « considérant le procès-verbal de la commission de récolement » ou « considérant l’attestation de l’architecte ayant dirigé les travaux ».

Deux précisions. Le texte dit « peut », non « doit » : la commune conserve la faculté de procéder au récolement. Et l’attestation engage la responsabilité professionnelle de l’architecte, qui ne la signera que si l’ouvrage est effectivement conforme aux plans ; c’est l’une des raisons de confier la direction des travaux à l’architecte auteur du projet, et non seulement la conception.

Et le bâtiment ancien qui n’a jamais eu de permis d’habiter ?

Beaucoup de maisons construites dans les années 1980 et 1990 ont été habitées sans que personne ne demande le permis d’habiter, parce que les raccordements se faisaient alors sans lui. À la vente, le notaire le réclame, et les héritiers en découvrent l’absence. Trois voies selon le cas : si le permis de construire existe et que la maison lui est conforme, il suffit de déposer, même tardivement, une déclaration d’achèvement et de demander le récolement ; si le permis existe mais que la maison s’en écarte, la voie est l’autorisation modificative ou la régularisation lorsque le règlement de zone l’admet ; s’il n’y a jamais eu de permis, la procédure de régularisation créée par la loi 66-12 est le seul cadre, subordonnée à l’accord de l’agence urbaine et du président de la commune et à la conformité du bâtiment aux règles en vigueur. Commencez par demander à la commune une copie du dossier de l’ancien permis dans ses archives : il y est souvent conservé alors que le propriétaire l’a perdu.

Qu’est-ce qui bloque le permis d’habiter ?

• Écarts avec les plans « ne varietur » : un niveau ajouté, une ouverture déplacée, un recul réduit, une terrasse couverte. Chacun supposait une autorisation modificative avant la fin des travaux.
• Permis périmé : si les fondations n’ont pas débuté dans l’année suivant la délivrance, le permis est caduc, et la construction réalisée ensuite l’a été sans titre.
• Travaux incomplets : la déclaration d’achèvement porte sur un ouvrage fini ; les finitions extérieures et les clôtures prévues aux plans en font partie.
• Raccordements effectués sans autorisation des gestionnaires de réseaux, contraires au permis.
• Taxes et redevances non acquittées, dont le quitus conditionne la délivrance.
• Construction sans permis : le permis d’habiter suppose un permis de construire ; une construction non autorisée relève de la procédure de régularisation créée par la loi 66-12, lorsqu’elle est possible.

Que faire une fois le permis d’habiter obtenu ?

Le permis d’habiter est la pièce qui clôt le dossier administratif de la construction. Conservez-le avec la décision de permis de construire, les plans « ne varietur », le procès-verbal de récolement ou l’attestation de l’architecte, et les justificatifs de taxes. Les gestionnaires de réseaux l’exigent pour les abonnements définitifs ; les notaires le demandent à la vente ; et il reste, pour tout acquéreur futur, la seule preuve officielle que la maison a été construite comme elle a été autorisée.