ملف رخصة البناء وثيقة بوثيقة: ما يطلبه القرار المشترك 337.20 عند الإيداع وقبل التسليم

لسؤال «ماذا أضع في الملف؟» جواب مكتوب واحد: القرار المشترك رقم 337.20 لوزيرة إعداد التراب الوطني والتعمير والإسكان وسياسة المدينة ووزير الداخلية، الصادر تطبيقاً للمادة 36 من ضابط البناء العام لسنة 2019. يتتبع هذا الدليل القرار وثيقة وثيقة، بترتيب النص، للملفات السبعة التي يغطيها، ويتوقف حيث يتوقف النص. وهو يكمل دليل رخصة البناء الذي يصف المسطرة، ودليل رخصة السكن الذي يصف ما يلي الأشغال.

من أين تأتي اللائحة، وما الذي تغير سنة 2021؟

يحيل ضابط البناء العام المصادق عليه بالمرسوم رقم 2.18.577 بتاريخ 12 يونيو 2019، فيما يخص الوثائق المطلوبة لطلبات الرخص، على قرار مشترك: تلك هي مادته 36. ويحدد القرار رقم 337.20 الصادر في 25 جمادى الأولى 1441 (21 يناير 2020) هذه اللائحة «مع مراعاة أحكام» المادتين 53 و54 من الضابط نفسه، وينسخ القرار رقم 3214.13 الصادر في 14 نونبر 2013 الذي كان يؤدي هذا الدور في ظل الضابط السابق (المادتان الأولى والثانية). وقد عُدِّل بالقرار المشترك رقم 1032.21 الصادر في 30 شعبان 1442 (13 أبريل 2021)، المنشور بالجريدة الرسمية عدد 6992 بتاريخ 3 يونيو 2021، الذي عوض أيضاً النماذج الملحقة به.

مقتضيان في نص 2021 يغيران ممارسة الشبابيك. الأول: صار كل ملف يتضمن «بطاقة معلومات تحمل توقيع صاحب الطلب» و«نسخة من وصولات أداء الأجور عن الخدمات المقدمة»، أي ما يثبت أداء رسوم دراسة الملف. الثاني: توحيد عدد النسخ، إذ تُقدَّم الوثائق، في كل واحد من الملفات السبعة، «في نسخة واحدة» (النقط 1.3 و2.3 و3.2 و4.3 و5.2 و6.2 و7.3). والشباك الذي يطلب عدة نسخ ورقية من التصاميم يطبق عادةً لا نصاً.

رخصة البناء: الوثائق الأساسية عند الإيداع

تعدد النقطة 4.1 ما يجب أن «يتضمنه الملف عند الإيداع»:

1. طلب موقع من صاحب الطلب «أو من مصمم المشروع أو من أي شخص آخر مفوض لهذا الغرض»، وفق النموذج الملحق رقم 5 بالمرسوم 2.18.577. وبالنسبة إلى مالك مقيم في الخارج، فإن الوكالة هي أساس التفويض.
2. شهادة ملكية القطعة أو البناية القائمة، «أو عند عدمها أي سند آخر يثبت ملكية العقار أو يخول لصاحب الطلب القيام بالبناء أو التغيير المزمع». فالنص لا يشترط إذن رسماً عقارياً؛ بل يقبل سنداً آخر، بالحدود التي يشرحها دليل وضعية الأرض.
3. تصميم مسلم من الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية يبين حدود الملك «إذا كان الملك محفَّظاً»، أو «رفع طبوغرافي إذا كان الملك غير محفَّظ».
4. تصميم موقع القطعة، «عند الاقتضاء»، يتضمن الاتجاه وطرق الولوج ونقاط الاستدلال.
5. التصميم المعماري، وتفصيل متطلباته في الفقرة التالية.
6. التصميم المرخص السابق ورخصة البناء أو إذن التجزئة السابق، حين يتعلق الطلب بتغيير بناية قائمة، أو بتجديد الرخصة «سواء تعلق الأمر بتغيير أم لا»، أو ببناء جديد داخل تجزئة سبق الترخيص بها. «وفي حالة عدم تقديم التصميم المرخص المذكور، يجب على صاحب الطلب تقديم رفع للبناية القائمة».
7. نسخة من عقد المهندس المعماري، «في الحالات التي يكون فيها اللجوء إليه إجبارياً طبقاً للقوانين الجاري بها العمل»، وهي مسألة يتناولها دليل القانون 016.89.
8. مذكرة تقنية للسلامة من أخطار الحريق والهلع، للبنايات المعددة أدناه.
9. مذكرة تقنية للنجاعة الطاقية «يعدها المهندس المعماري مصمم المشروع»، وفق النموذج الملحق بالضابط المصادق عليه بالمرسوم 2.13.874 بتاريخ 15 أكتوبر 2014.

ماذا يجب أن تبين التصاميم؟

يشمل التصميم المعماري «جميع طوابق البناية، والطابق الأرضي، والطابق التحت أرضي، وكذا السطوح والأسقف بمقياس لا يمكن أن يقل عن 1/100». ويجب أن «يبين تصميم الطابق الأرضي بوضوح تصفيف الشارع وأن يتضمن جميع أبعاد الحدود الخارجية للأرض ومستوى الرصيف ومساحات الأفنية والأفنية الصغيرة وكذا الأبعاد التي تمكن من مراقبتها». ويشدد القرار: «يجب وجوباً أن ترد جميع هذه البيانات في التصاميم». وعلى هذه الأبعاد تتحقق اللجنة من التراجعات والارتفاعات والمساحات، وعليها تقارن المعاينة النهائية البناية بالتصاميم لاحقاً.

ويجب أن تبين الوثائق البيانية أيضاً «جميع واجهات البناية والواجهات المجاورة لها، وتصميم كتلة العقار المزمع بناؤه، والمقاطع الطولية والداخلية اللازمة لتحديد المشروع». وعندما يتعلق الطلب «بتغيير كلي أو جزئي لبناية قائمة»، تُقدَّم التصاميم بالألوان الاصطلاحية: «الأجزاء القائمة المحتفظ بها: لون محايد؛ الأجزاء المزمع بناؤها: لون أحمر؛ الأجزاء المزمع هدمها: لون أصفر».

من يجب عليه تقديم مذكرة السلامة من الحريق؟

تشهد المذكرة التقنية بمطابقة التصاميم «لأحكام ضابط البناء العام المحدد لقواعد السلامة من أخطار الحريق والهلع في البنايات» المصادق عليه بالمرسوم 2.14.499 بتاريخ 15 أكتوبر 2014، وفق النماذج الملحقة بالقرار. ومنذ 2021 لا تُطلب إلا لخمسة أصناف: «البنايات المعدة للسكن الفردي التي تتجاوز طوابقها ط+3؛ والبنايات المعدة للسكن الجماعي التي تساوي طوابقها أو تتجاوز ط+3 شريطة أن تفوق مساحة البقعة الأرضية التي ستقام عليها البناية 150 متراً مربعاً؛ والمؤسسات المستقبلة للجمهور؛ والمؤسسات المستقبلة للعمال؛ والبنايات العالية».

ويجب أن «يؤشر على المذكرة والتصاميم الملحقة بها المهندس المعماري والمهندس المختص ومكتب للمراقبة التقنية، كل فيما يخصه». أما المساكن الأخرى، فإن «المهندس المعماري مصمم المشروع يكتفي بتوقيع التصاميم المعمارية المتعلقة بها، مع تضمينها عبارة تفيد أن هذه التصاميم تحترم معايير السلامة من أخطار الحريق والهلع». فالفيلا ط+2 أو العمارة الصغيرة على بقعة من 100 متر مربع لا تستلزم مكتب مراقبة بموجب هذه الوثيقة؛ ويبقى اللجوء إليه اختيار حيطة.

الوثائق التكميلية قبل التسليم

«يجب أن يتضمن ملف طلب رخصة البناء، قبل تسليمها، الوثائق التكميلية التالية»:

• بطاقة معلومات تحمل توقيع صاحب الطلب (إضافة 2021).
• ملف تقني للربط بالشبكة العامة للاتصالات العمومية، فقط إذا تعلق الأمر «ببناية، كيفما كانت طبيعتها أو استعمالها، تتكون من أربعة طوابق على الأقل أو ثلاثة طوابق تضم ستة مساكن»، أو «ببناية ذات استعمال تجاري أو صناعي تساوي مساحتها الأرضية 500 متر مربع أو تفوقها». والمسكن الفردي معفى منه.
• التصاميم التقنية «التي ينجزها المهندسون المختصون والمتعلقة بهيكل البنايات واستقرارها وصلابتها طبقاً للأنظمة الجاري بها العمل»، أي تصاميم الخرسانة المسلحة ومذكرة الحساب.
• نسخة من معاينة التصفيف «إذا كان البناء مزمعاً على حافة طريق عمومية».
• دفتر ورش «مطابق للنموذج الذي تحدده الإدارة المختصة».
• نسخة من وصولات أداء الأجور عن الخدمات المقدمة (إضافة 2021).

يضع النص هذه الوثائق بين الإيداع والتسليم دون أن يحدد متى تُطلب. وفي الممارسة تطلب أغلب الشبابيك تصاميم الهيكل مع التصاميم المعمارية؛ ولا شيء يمنع من إيداع ملف كامل منذ اليوم الأول.

الإصلاح والهدم والتسوية: الرخص الثلاث الأخرى

يحدد القرار وثائق رخصة التسوية لا شروطها، التي يحكمها المرسوم 2.18.475 بتاريخ 12 يونيو 2019 المشار إليه في ديباجته. وشهادة المهندس هي الوثيقة الحاسمة: فالبناية التي لا يقبل أي مهندس أن يشهد لها لا تقبل التسوية بهذا الطريق. وتحيل شهادة الثقافة على نظام القانون 22.80 الذي يصفه دليل الترميم في المدينة العتيقة.

التجزئة والمجموعة السكنية والتقسيم

تخص النقط من 1 إلى 3 من القرار عمليات القانون 25.90، ولا تعني المالك الفرد إلا في حالتين: التحقق قبل شراء بقعة من أن التجزئة رُخِّص لها على ملف كامل؛ وتقسيم قطعة، وهو ما يستلزم إذناً بالتقسيم.

التجزئة (النقطة 1.1): الطلب؛ وشهادة من المحافظة العقارية تثبت أن الأرض محفَّظة أو في طور التحفيظ مع انقضاء أجل التعرضات دون تعرض؛ وتصميم المحافظة العقارية؛ وتصميم طبوغرافي فوق 25 هكتاراً؛ والتصميم العمراني (الطرق، والبقع المرقمة، والتجهيزات، والمساحات الخضراء، والربط بالشبكات)؛ ووثائق الطرق والشبكات؛ ودفتر التحملات؛ وعقود الإشراف على المشروع. وقبل الوثائق «غير القابلة للتغيير» (النقطة 1.2): التوجيهات المعمارية، وتصاميم التجهيزات الأساسية، والمقاطع، ووصولات الرسوم، ودفتر الورش، وبطاقة المعلومات. وتضيف المجموعة السكنية (النقطة 2) تصاميم البنايات ومذكرة السلامة من الحريق ومذكرة النجاعة الطاقية وتصاميم الهيكل.

التقسيم (النقطة 3.1): الطلب، موقعاً من صاحب الطلب «أو من المهندس المساح الطبوغرافي»؛ وتصميم موقع يعده هذا الأخير؛ وشهادة من المحافظة العقارية تبين طبيعة العقار ومالكه والحقوق العينية والتحملات، وفي الملكية المشتركة حصة كل مالك، «أو نسخة من عقد ملكية القطعة المعنية إذا كانت غير محفَّظة»؛ وتصميم حدود الملك إذا كان محفَّظاً؛ وتصميم كتلة للبنايات القائمة؛ وتصميم مشروع التقسيم بمقياس 1/500 أو 1/1000 «إذا لم يتعلق الأمر ببيع على الشياع»؛ وعقد المهندس المساح. وذكر عقد الملكية غير المحفَّظ يعني أن تقسيم ملكية مقبول عند الإيداع؛ وما يليه رهين بالجماعة.

تكوين الملف بالترتيب المفيد

1. جمع السند والوثائق العقارية. شهادة الملكية وتصميم الحدود من المحافظة العقارية للأرض المحفَّظة؛ والعقد ورفع طبوغرافي من مهندس مساح للملكية. ويصف دليل قابلية البناء مذكرة المعلومات التي تُطلب في الوقت نفسه.
2. توقيع عقد المهندس المعماري. يوضع في الملف حين يكون المهندس إجبارياً؛ وهو من يعد تصاميم 1/100 وتصميم الكتلة والواجهات والمقاطع ومذكرة النجاعة الطاقية، وبحسب البناية مذكرة السلامة من الحريق أو عبارة المطابقة على التصاميم.
3. طلب تصاميم الهيكل. من مهندس مختص أو مكتب دراسات؛ وهي مطلوبة قبل التسليم، لكن أغلب الشبابيك تطلبها عند الإيداع. وللبنايات الخاضعة لمذكرة السلامة يُهيأ أيضاً مكتب المراقبة الذي يؤشر عليها.
4. إعداد الطلب والتفويض. وفق نموذج الملحق 5، موقعاً من المالك أو من وكيل يحمل وكالة صحيحة.
5. إضافة الوثائق الخاصة بالحالة. التصميم المرخص السابق أو رفع البناية القائمة عند التغيير أو التجديد؛ ومعاينة التصفيف على الطريق العمومية؛ وشهادة الثقافة لبناية في محيط تراثي.
6. الإيداع في نسخة واحدة، في الشباك الوحيد أو مكتب الضبط بالجماعة، أو إلكترونياً، مقابل وصل مرقم ومؤرخ؛ وأداء الرسوم والاحتفاظ بالوصولات المطلوبة قبل التسليم مع بطاقة المعلومات ودفتر الورش.

ما لا يقوله القرار

يحدد القرار لائحة لا مسطرة: فالآجال والوصل واللجنة والتبليغ في ضابط البناء العام وفي دليل رخصة البناء. ومبلغ الأجور عن الخدمات المقدمة يُحدد في نص آخر؛ والقرار لا يطلب إلا الوصولات. والإيداع الإلكتروني لا يغير اللائحة: الوثائق نفسها تُرفع. وأخيراً تطلب بعض الشبابيك وثائق خارج اللائحة؛ والنص لا ينص عليها، ومن حق صاحب الطلب أن يسأل على أي أساس تُطلب.