البناء في المغرب من الخارج: دليل مغاربة العالم

مغاربة العالم يبنون من كل مكان: من فرنسا وبلجيكا وهولندا وإسبانيا وإيطاليا وألمانيا، ومن بلدان الخليج وكندا والولايات المتحدة. وإخفاقاتهم متشابهة أينما كانوا: أرض اشتُريت بلا تحقق، أموال أُرسلت بقنوات لا تترك أثراً، وكالة محررة على عجل، ورش دُفع ثمنه مقدماً ولم يكتمل. يتناول هذا الدليل المسار بالترتيب، محيلاً في كل مرحلة على الدليل المسطري المناظر، ومفصّلاً ما يتغير حين تعيش على بعد آلاف الكيلومترات. وهو يفتتح ركن البناء من الخارج.

ماذا يغيّر وضع المغربي المقيم بالخارج؟

بالنسبة للجماعة والوكالة الحضرية والمحافظة العقارية، المغربي المقيم في الخارج صاحب مشروع كغيره: يودع الملفات نفسها ويحصل على الرخص نفسها ويحترم القواعد نفسها. والفرق مالي. ويلخصه مدير مكتب الصرف، إدريس بنشيخ، في حوار بتاريخ ماي 2026: تمنح قوانين الصرف «للمغاربة المقيمين بالخارج وضعاً خاصاً يسمح لهم بالجمع بين الامتيازات المخصصة للمقيمين المغاربة وتلك الممنوحة لغير المقيمين». وعملياً يمكنهم «فتح حسابات بالعملة الأجنبية أو بالدرهم القابل للتحويل لدى البنوك المغربية، والحصول على التمويل البنكي بالدرهم لاقتناء أو بناء عقارات»، ويحتفظون، بالنسبة للاستثمارات الممولة بالعملة الأجنبية، بضمان إعادة تحويل العائدات وثمن التفويت.

والإطار المرجعي هو التعليمة العامة لعمليات الصرف (Instruction générale des opérations de change) التي دخلت صيغتها لسنة 2026 حيز التنفيذ في فاتح يناير 2026. ويتناول فصلها الخاص بالاستثمارات الأجنبية بالمغرب ضمان التحويل، ويتناول فصلها الخاص بنظام الحسابات حسابات المغاربة المقيمين بالخارج بالعملة الأجنبية وبالدرهم القابل للتحويل. وكل ما يلي عن المال مستمد منها.

كيف تُدخل المال دون أن تفقد حق إخراجه؟

القاعدة التي تحكم كل ما عداها تختصرها عبارة لمدير مكتب الصرف: بالنسبة للاستثمارات المنجزة بالعملة الأجنبية أو بالدرهم القابل للتحويل، «تضمن قوانين الصرف للمغاربة المقيمين بالخارج إمكانية تحويل العائدات المحققة وكذا حصيلة التفويت أو التصفية، بما فيها فائض القيمة، دون حد للمبلغ ودون اشتراط تصريح أو تسجيل مسبق لدى مكتب الصرف. والشرط الوحيد المطلوب هو إثبات التمويل الأولي بالعملة الأجنبية أو بالدرهم القابل للتحويل». وتؤكد تعليمة 2026 أن التسديدات الواردة من الخارج يمكن أن تتم بتحويل وارد من الخارج أو بخصم من حساب بالعملة الأجنبية أو بالدرهم القابل للتحويل لمغربي مقيم بالخارج، وتلزم البنوك بإعداد مستند مثبت لكل تسديد تسلَّم نسخة منه للزبون.

فالطريقة إذن بسيطة ولا تحتمل استثناء: افتح لدى بنك مغربي حساباً بالعملة الأجنبية أو بالدرهم القابل للتحويل باسمك؛ حوّل إليه الأموال من بلد إقامتك؛ سدد منه ثمن الأرض وأتعاب المهندس وكشوف الأشغال ومصاريف العقد؛ واحتفظ بكل إشعار خصم وكل مستند بنكي. ويوم تكري أو تبيع، هذه الوثائق هي ما سيطلبه البنك لتنفيذ التحويل إلى الخارج. وتنص التعليمة على أن المغاربة المقيمين بالخارج «ملزمون بالاحتفاظ بمستندات تسديد عملية الاستثمار الأجنبي بالمغرب».

هل يمكن الاقتراض في المغرب للبناء؟

تقدم ديباجة تعليمة 2026، ضمن المستجدات، تكييف «نظام القروض العقارية مع حاجيات المغاربة المقيمين بالخارج»: «رفع نسبة تمويل القروض العقارية بالدرهم الممنوحة للمغاربة المقيمين بالخارج إلى 80% من قيمة العقار، لكل عملية اقتناء عقارات بالمغرب، دون حد لعدد العقارات الممولة». ويوضح مدير المكتب أن هذه النسبة كانت 70% من قبل وأن الآلية تشمل «اقتناء أو بناء» العقارات.

ويبقى منطق النظام هو التمويل بالعملة الأجنبية: المساهمة الذاتية والأقساط تتم ببيع العملة أو بخصم من حساب الدرهم القابل للتحويل، مما يحافظ على التتبع وبالتالي على ضمان إعادة التحويل. أما شروط القرض بالضبط، من سعر فائدة ومدة وضمانات، فتتوقف على كل بنك؛ قارنها من بلد إقامتك قبل اختيار البنك الذي سيأوي حسابك القابل للتحويل، لأن تغيير البنك في منتصف المشروع يعقّد سلسلة المستندات.

كيف تتحقق من أرض وتشتريها من الخارج؟

البعد لا يعفي من أي تحقق؛ بل يجعله أكثر ضرورة، لأنك لن ترى الأرض سوى بضعة أيام في السنة. ويعطي دليل التحقق من الأرض ترتيب العمليات؛ وثلاث نقاط تستحق التأكيد من الخارج.

الوضعية العقارية أولاً. فالأرض المحفظة تتيح فعل كل شيء عن بعد: شهادة الملكية تؤخذ من المحافظة العقارية، والعقد يُوقَّع لدى موثق، والتقييد يتبع. أما الأرض الممسوكة بملكية، أو الملك الموروث في الشياع، فيضاعف المتدخلين وأخطار المنازعة التي يصعّب البعد تدبيرها كثيراً. ويشرح دليل الرسم العقاري والملكية السبب. ثم مذكرة المعلومات: تسلمها الوكالة الحضرية لكل من يطلبها داخل أجل لا يتجاوز يومي عمل، ويمكن لوكيل أن يطلبها نيابة عنك. ثم التحديد: اطلب من مهندس مساح تصميماً حضورياً قبل التوقيع، لأن المساحة المعلنة من الخارج لا يمكن التحقق منها بغير ذلك.

كيف توقّع دون أن تكون حاضراً؟

انضم المغرب إلى اتفاقية لاهاي المؤرخة في 5 أكتوبر 1961 بشأن إلغاء شرط التصديق على الوثائق العمومية الأجنبية؛ ودخلت حيز التنفيذ بين المغرب والدول الأطراف في 14 غشت 2016، حسب جدول الوضعيات الذي يمسكه مؤتمر لاهاي للقانون الدولي الخاص. وأثرها، كما وصفته مجلة Telquel عند دخولها حيز التنفيذ، هو تعويض سلسلة التصديقات بـ«إجراء وحيد يتمثل في تسليم شهادة تسمى الأبوستيل تُرفق بالوثيقة»، و«هذا الإجراء صالح أيضاً للوثائق العمومية الأجنبية الموجهة إلى الإدارة المغربية». فالوكالة المحررة لدى موثق في فرنسا أو بلجيكا أو هولندا أو إسبانيا أو إيطاليا أو المملكة المتحدة أو الولايات المتحدة أو كندا أو المملكة العربية السعودية، وكلها أطراف تسري الاتفاقية بينها وبين المغرب حسب جدول مؤتمر لاهاي، والمذيلة بالأبوستيل من السلطة المختصة في ذلك البلد، يمكن تقديمها في المغرب مباشرة. أما ألمانيا فحالة خاصة: فهي طرف في الاتفاقية لكنها اعترضت رسمياً على انضمام المغرب في 14 يونيو 2016، ولذلك لا تسري الاتفاقية بين البلدين، وتبقى الوثائق الألمانية خاضعة للتصديق المتسلسل عبر القنصلية المغربية. والإمارات وقطر والكويت ليست أطرافاً في الاتفاقية بحسب الجدول نفسه، فينطبق عليها التصديق المتسلسل أيضاً. وفي الاتجاه المعاكس، تُذيَّل الوثائق المغربية الموجهة إلى الخارج بالأبوستيل في المغرب من السلطات المعيَّنة: السلطات المحلية بالعمالات والأقاليم للوثائق الإدارية، ووكلاء الملك لدى المحاكم للعقود العدلية والتوثيقية، مع إمكانية الطلب عبر الإنترنت.

أما إذا كان بلد إقامتك ليس طرفاً في الاتفاقية، فالطريق هو التصديق المتسلسل: الموثق المحلي، ثم وزارة خارجية ذلك البلد، ثم قنصلية المغرب. وتحقق من وضع بلدك في جدول مؤتمر لاهاي قبل أن تبدأ، فقد تغيّر هذا الوضع لعدة بلدان في السنوات الأخيرة. ومضمون الوكالة لا يقل أهمية عن شكلها. سمِّ الوكيل بهويته الكاملة؛ وعدّد التصرفات المأذون بها، شراء القطعة المحددة برقم رسمها، إيداع طلب رخصة البناء، توقيع التصريح بانتهاء الأشغال؛ وحدد سقفاً للثمن ومدة. ويقبل ضابط البناء العام أن يتم إيداع ملف الرخصة «من طرف الطالب أو معد المشروع أو أي شخص آخر مفوض لهذا الغرض»، مما يسمح بإسناد هذه الخطوة إلى المهندس المعماري نفسه. وتشير مصادر مهنية إلى أن الوكالة في التصرفات العقارية يجب أن تكون في شكل رسمي وأن القنصليات المغربية لم تعد تحرر عقوداً رسمية؛ ولم نتمكن من قراءة النص الذي ينص على ذلك، وهذه نقطة تُتحقق مع الموثق المغربي قبل التوقيع في الخارج.

كيف تختار مهندساً معمارياً وتديره عن بعد؟

المهندس المعماري بالنسبة لصاحب مشروع بعيد أكثر بكثير من رسّام: فهو الشخص المؤهل لإيداع الملف نيابة عنك، ولتقديم المشروع أمام لجنة الدراسة، وإذا أدار الأشغال، لتسليم شهادة المطابقة التي تعوض المعاينة في رخصة السكن. وينص ضابط البناء العام صراحة على هذه الأدوار الثلاثة. تحقق من تسجيله في جدول هيئة المهندسين المعماريين الوطنية كما يشرح دليل الفاعلين؛ ووقّع عقداً يصف المهام والمراحل والتسليمات والجدول الزمني؛ واشترط أن تنتهي كل مرحلة بوثيقة يمكنك قراءتها من الخارج: مذكرة المعلومات، التصميم الأولي، الملف المودع بوصله، قرار الرخصة، محاضر الورش.

ومسطرة الرخصة نفسها موصوفة في دليل رخصة البناء. وتفصيلان يهمان من الخارج: القرار يُبلَّغ برسالة مضمونة، أي إلى عنوان في المغرب يجب اختياره بعناية؛ والرخصة تسقط إذا لم تنطلق الأساسات داخل سنة، وهو ما ينساه بسهولة جدولٌ موزع بين صيفين.

كيف تتابع ورشاً لا تزوره؟

1. صفقة أشغال مكتوبة. الثمن، الآجال، المراحل، غرامات التأخير، كيفيات التسلم. العرض الشفوي لا يُنازَع فيه عن بعد آلاف الكيلومترات.
2. دفعات بحسب الكشوف. كل دفعة تقابل مرحلة عاينها المهندس المعماري أو مكتب الدراسات: الأساسات، الرفع، البلاطة، السقف، الأشغال الثانوية. لا تسبيق يفوق ما تنص عليه الصفقة.
3. محضر عن كل زيارة. مؤرخ ومصور وموقّع ممن أجراها. وهو في النهاية دليل ما أُنجز ومتى.
4. كل تعديل كتابة، قبل التنفيذ. تعديل المشروع المرخص يفترض رخصة تعديلية؛ وتعديل الصفقة يفترض ملحقاً. وكلاهما يُقرَّر بالبريد الإلكتروني لا بالهاتف.
5. قناة مالية واحدة. كل الدفعات تخرج من الحساب بالعملة الأجنبية أو بالدرهم القابل للتحويل: فالتتبع الذي تشترطه قوانين الصرف يصبح أيضاً محاسبة ورشك.
6. التسلم ورخصة السكن. تسلم بتحفظات مكتوبة، تصريح بانتهاء الأشغال، شهادة المهندس أو معاينة، ثم رخصة السكن الموصوفة في الدليل المخصص.

وبعد ذلك: الكراء، البيع، التحويل؟

تأتي مكافأة الانضباط المالي في هذه اللحظة. فحسب مدير مكتب الصرف، الاستثمارات الممولة بالعملة الأجنبية أو بالدرهم القابل للتحويل «تستفيد من نظام قابلية التحويل الذي يضمن حرية تحويل العائدات المحققة وكذا الإعادة الكاملة لحصيلة التفويت أو التصفية، بما فيها فوائض القيمة المحققة»، و«لا يُشترط أي تصريح مسبق لدى مكتب الصرف. والالتزام الوحيد هو القدرة على إثبات التمويل الأولي». والمستندات «يحتفظ بها المستثمر أو البنك أو الخبير المحاسب أو الموثق وتُقدَّم إلى البنك عند تحويل العائدات أو حصيلة التفويت».

وفي المقابل، العقار المشترى أو المبني بأموال دخلت بلا أثر، أو المموَّل محلياً بالدرهم العادي، لا يستفيد من هذا الضمان: تبقى حصيلته في المغرب إلا بإذن خاص. أما الضريبة في بلد إقامتك على المداخيل الكرائية أو فوائض القيمة المغربية، والاتفاقيات الضريبية الثنائية، فهي خارج هذا الدليل عمداً؛ وتستحق دليلاً خاصاً بكل بلد مستنداً إلى نص الاتفاقية. وتذكر منذ اليوم أن ملف التحويل يُكوَّن عند أول تحويل لا عند البيع.

الأخطاء الأكثر كلفة من الخارج

• دفع تسبيق على أرض قبل قراءة شهادة الملكية بتاريخ اليوم ومذكرة المعلومات.
• تمرير الأموال عبر قريب أو نقداً: يضيع ضمان إعادة التحويل.
• الدفع للمقاولة مقدماً «للتسريع»: يخرج المال ولا يتبعه الورش، ولا وثيقة تسمح بالمطالبة.
• منح قريب وكالة عامة بلا مدة: فهي تسمح بالبيع كما تسمح بالبناء.
• إسناد التصميم إلى مهندس معماري وإدارة الأشغال إلى لا أحد: تفقد شهادة المطابقة ومراقبة الورش.
• نسيان أن الرخصة تسقط بعد سنة دون انطلاق الأساسات.
• البناء على أرض موروثة دون موافقة كتابية من جميع الشركاء.
• الاعتقاد بأن موثقاً أو مهندساً في بلد الإقامة يمكنه التصرف في المسطرة المغربية: لا صفة لأي منهما أمام المحافظة العقارية أو الموثق أو الجماعة بالمغرب.